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    物業百科

    合肥市住宅小區物業服務收費管理辦法

    文字:[大][中][小] 2015-9-16    瀏覽次數:6932    

      第一章 總  則

      第一條 為進一步提高物業服務水平,規范物業服務收費行為,維護業主、物業使用人和物業服務企業合法權益,促進物業服務行業健康發展,根據《中華人民共和國價格法》、國務院《物業管理條例》和《安徽省物業管理條例》等法規,結合本市實際,制定本辦法。
      第二條 本辦法適用于本市范圍內的物業服務收費及其管理工作。
      第三條 本辦法所稱物業服務收費,是指具有物業服務資質的物業服務企業按照物業服務合同的約定,對住宅小區物業管理區域內房屋及配套的共用部位、共用設施設備和相關場地進行維修、養護、管理,維護管理區域內的環境衛生和秩序,向業主或者物業使用人收取的費用。
      第四條  合肥市住宅小區物業服務指導價收費標準由市價格行政主管部門負責制定,并對其監督管理。
      合肥市住宅小區物業服務等級標準由市房地產行政主管部門負責制定,并對其服務質量進行監督管理。
      第五條  物業服務收費應當遵循合理、公開、費用與服務水平相適應的原則。
      物業服務企業在物業服務中應當遵循國家的有關法律法規,嚴格履行物業服務合同,為業主提供質價相符的服務。
      第六條 提倡業主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選聘物業服務企業;鼓勵物業服務企業開展正當的價格競爭,促進物業服務收費通過市場競爭形成。
      第二章  收費范圍
      第七條 物業服務收費根據物業服務內容的性質和不同特點,分別實行政府指導價和市場調節價。
      住宅小區物業服務收費中的物業綜合服務費、車輛停放服務費、裝飾裝修垃圾清運費等物業服務收費實行政府指導價。
      非住宅的物業服務費、別墅(含獨棟、雙拼、聯排、疊加)和實行酬金制的住宅小區的物業綜合服務費、物業服務企業接受委托開展的特約服務等其他服務收費實行市場調節價。
      第八條 住宅小區物業綜合服務費實行分等級定價。市價格行政主管部門會同市房地產行政主管部門,根據物業類型、服務內容、服務等級和服務成本等,制定相應的基準收費標準和浮動幅度,并適時向社會公布。
      第九條  實行市場調節價的物業服務收費標準,由雙方當事人遵循平等、自愿的原則事先約定,不得強行服務,強行收費。
      第十條  物業服務一般包括以下內容:
     ?。ㄒ唬┪飿I共用部位、共用設施設備的日常維修、養護和管理;
     ?。ǘ┪飿I共用部位、公共區域的清潔衛生、垃圾的收集清理和化糞池清理;
     ?。ㄈ┕簿G地、景觀和花草樹木的養護管理;
     ?。ㄋ模┸囕v停放服務管理;
     ?。ㄎ澹┳龊冒踩婪逗椭刃蚓S護工作;
     ?。┳龊梅课葑赓U登記和裝飾裝修管理工作;
     ?。ㄆ撸┪飿I維修、更新費用的帳目管理和物業檔案資料管理;
     ?。ò耍I主委托的其他公共性服務內容。
      第十一條 業主與物業服務企業可以采取包干制或者酬金制的方式約定物業服務收費標準。
      包干制是指由業主向物業服務企業支付固定物業服務費用,盈虧均由物業服務企業享有或者承擔的物業服務計費方式。
      酬金制是指在預收的物業服務資金中按約定比例或者約定數額提取酬金支付給物業服務企業,其余全部用于物業服務合同約定的支出,結余或者不足均由業主享有或者承擔的物業服務計費方式。酬金制的物業服務收費按合同約定辦理。
      第十二條 物業服務收費的構成包括物業服務成本、法定稅費和物業服務企業的利潤。
      物業服務成本構成一般包括以下部分:
     ?。ㄒ唬┓杖藛T的工資、社會保險和按規定提取的福利費等;
     ?。ǘ┪飿I共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用;
     ?。ㄈ┪飿I管理區域清潔衛生、綠化養護、秩序維護費用;
     ?。ㄋ模┪飿I服務企業辦公費用;
     ?。ㄎ澹┪飿I服務企業實施物業管理必備的固定資產折舊;
     ?。┪飿I共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用;
     ?。ㄆ撸┙洏I主或業主委員會同意的其他費用。
      物業共用部位、共用設施設備的大修、中修和更新、改造費用,符合專項維修資金使用規定的,應當通過專項維修資金予以列支,不得計入物業服務成本。
      第十三條  物業服務企業應當每年不少于一次向全體業主公布住宅小區內的服務項目和服務工作開展情況,聽取業主委員會或業主大會的意見。
      物業服務企業收取物業服務費用情況,應接受物業項目所在地街道辦事處監督。
      第三章  收費管理
      第十四條  住宅小區的開發建設單位應當在銷售物業之前,參照《合肥市住宅小區物業服務等級標準》(附件3)、《合肥市住宅小區物業綜合服務費基準收費標準》(附件1),擬定前期物業服務方案,確定物業服務等級標準,在收費標準范圍內,按規定實行公開招投標,中標價格即為前期物業綜合服務收費標準,并在前期物業服務合同中明確。
      前期物業服務合同應當明確物業綜合服務費的計費方式、計費起始時間,并同時約定服務等級標準、收費標準。
      第十五條  開發建設單位與業主(物業買受人)簽訂的商品房買賣合同應當包含前期物業服務合同約定的內容,作為商品房買賣合同附件,經業主(物業買受人)簽字確認。
      第十六條  業主委員會成立后,由業主大會決定續聘或重新選聘物業服務企業;具體收費標準由業主大會或授權的業主委員會與物業服務企業根據物業服務等級和相應的基準收費標準及浮動幅度在物業服務合同中約定。
      第十七條 物業綜合服務費(含住宅躍層或閣樓的),以房屋所有權證登記的建筑面積計算。
      未辦證的以售房合同中房屋建筑面積或房產測繪部門實測的房屋建筑面積計算,未計入產權面積的附屬房屋不得收取物業綜合服務費。
      第十八條 已交付業主的物業,物業服務費自交付之日起次月由業主承擔。未交付業主的物業,物業服務費由開發建設單位承擔。
      交付是指在房屋買賣合同約定的時間內,業主收到書面交付通知并辦妥相關交付手續。業主收到書面交付通知后,在通知期限內無正當理由不辦理相關交付手續的,視為交付。開發建設單位沒有事先書面通知的,以業主實際辦妥相關交付手續為準。
      第十九條  業主與物業服務企業約定預收物業服務費的,預收期限不得超過6個月。雙方另有約定的除外,但約定的期限不得超過物業服務合同期限。
      第二十條  出租或以其他方式交他人使用的物業,業主應及時到物業服務企業登記備案,物業服務費由業主或使用人按規定交納。
      第二十一條 實行政府指導價的物業服務收費實行服務價格登記證制度。物業服務企業在收費前,應當向物業所在縣、區價格行政主管部門辦理備案和申領《服務價格登記證》。
      第二十二條  物業服務收費實行明碼標價制度。物業服務企業應當在物業服務區域內的顯著位置或收費地點,按照物業服務收費明碼標價規定,公布物業服務收費標準、等級標準。
      第四章  停車收費
      第二十三條 住宅小區內符合規劃配置要求的共用車位、車庫(含地下、地面)、地面停車場由物業服務企業人員提供管理服務的,按規定標準可以收取停放服務費(見附件2)。
      業主對車輛有保管要求的,由業主和物業服務企業另行簽訂保管合同。
      第二十四條 住宅物業管理區域內車庫、車位應優先滿足業主、物業使用人停車需要,業主、物業使用人要求承租車庫的,建設單位不得以只售不租為由拒絕。
      第二十五條 實施物業管理區域車輛停放服務收費的物業服務企業,應當建立健全車輛停放服務及收費的內部管理制度,做好車輛進出管理、停車場所保潔、照明、巡視(或監視)和日常維護等服務工作。
      第五章  共用設施設備收費
      第二十六條  住宅小區內共用電梯、公共照明、消防設施、景觀水系、監控系統、單元門禁等設施設備運行費,納入物業綜合服務費,不得另行分攤收取。
      二次供水未移交給供水部門的供水設備,其增壓水泵運行費用可據實分攤收取,接受監督。
      第二十七條 非城市集中供暖(冷)單位直收到戶的集中供暖(冷)系統、中央空調的物業小區,按照“以收抵支、收支平衡”的原則,由物業服務企業提出收費方案,經業主大會同意后收取。業主委員會成立前,由開發建設單位與物業服務企業在前期物業服務合同中合理約定,并在銷售物業時告知物業買受人。
      第二十八條  物業服務區域內供水、供電、供氣、供熱、通信、數字電視等單位應當向最終用戶收取有關費用。
      物業服務企業接受委托代收上述費用的,可向委托方收取手續費,具體標準在雙方委托合同中約定;物業服務企業不得向業主收取手續費等額外費用。
      第二十九條  利用物業共用部位、共用設施設備進行經營活動的,應當在征得相關業主、業主大會、物業服務企業的書面同意后,按照規定辦理有關手續。業主所得收益30%用于補貼物業綜合服務費,70%納入專項維修資金,也可以按照業主大會的決定使用。
      第六章  裝飾裝修收費
      第三十條 裝飾裝修單位或裝飾裝修人委托物業服務企業清運裝飾裝修垃圾的,應當繳納裝飾裝修垃圾清運費。垃圾清運費標準按建筑面積每平方米不高于3.00元收取。
      因裝修造成共用部位、共用設施設備等損壞的,恢復、維修費用按實際發生額,由業主(使用人)或裝修單位(裝修人)承擔,并承擔相關法律責任。
      第七章 責任與義務
      第三十一條 物業服務企業必須按照物業服務合同約定的服務內容提供服務。物業服務企業根據業主的委托提供物業服務合同約定以外的服務,除法律法規規章另有規定外,服務收費由雙方約定。
      第三十二條  業主、物業使用人和開發建設單位,應當按照物業服務合同的約定按時足額交納物業服務費用。違反物業服務合同約定逾期不交納物業服務費用的,應按照物業服務合同約定承擔違約責任,業主委員會應當督促其限期交納; 逾期仍不交納的,物業服務企業可以依法追繳。
      業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用的,從其約定,業主負連帶交納責任。
      物業發生產權轉移時,業主或者物業使用人應當結清物業服務費用。
      第三十三條 物業服務企業將物業服務合同中的部分專業服務事項外包給其他專業服務企業的,不得降低服務質量,減少服務內容,提高收費標準。
      第八章  監督管理
      第三十四條 市、縣、區價格行政主管部門應當會同房地產行政主管部門加強對物業服務收費項目、收費標準、收費行為和服務內容、服務質量、服務標準進行監管。
      物業服務企業構成價格違法、違規的,由價格行政主管部門依據《中華人民共和國價格法》等法律、法規予以處罰。
      第三十五條  未選聘物業服務企業提供物業服務的住宅小區、單位宿舍、業主自行組織的物業管理,可參照本辦法自行協商,并在物業所在街道辦事處(鄉、鎮)的指導下具體實行。
      第三十六條  肥東、肥西、長豐三縣價格行政主管部門和房地產行政主管部門可結合本地實際參照本辦法執行。
      第三十七條  本辦法自2011年8月1日起施行,有效期5年。
      2006年9月6日發布的《關于印發〈合肥市住宅小區物業服務收費管理實施細則〉的通知》(合價房〔2006〕325號)同時廢止。
      附件1:《合肥市住宅小區物業綜合服務費基準收費標準》
      附件2:《合肥市住宅小區車輛停放服務最高指導價收費標準》
      附件3:《合肥市住宅小區物業服務規范及等級指導性標準》(合肥市房地產管理局制定)
      附件1
      合肥市住宅小區物業綜合服務費基準收費標準
      服務等級基準收費標準(元/月。平方米)備        注
      無電梯有電梯
      甲級0.701.20各等級收費標準上下浮動不超過20%
      乙級0.601.10
      丙級0.501.00
      丁級0.400.90
      定價形式:政府指導價
      附件2
      合肥市住宅小區車輛停放服務最高指導價收費標準
      定價形式:政府指導價
      類型停放形式車 型收費標準
     ?。ㄔ?月。輛)備            注
      機
      動
      車地面車位小型車30住宅小區未規劃建設地下車庫,或規劃建設地下車位配比率≤30%(包括地面室內停車位,下同)
      中型車50
      小型車80住宅小區有規劃建設地下車庫,車位配比率>30%且≤75%
      中型車100
      小型車160住宅小區有規劃建設地下車庫,車位配比率>75%
      中型車180
      室內車庫(地下、地上)車位小、中型車180含物業綜合服務費50元
      50已售產權或使用權
      立體機械升降式停車位小、中型車220含物業綜合服務費70元
      70已售產權或使用權
      購買地面獨立車庫30
      業主共用車庫摩托車15包含燃油車
      非機
      動車室內自行車5
      電動車7電動車代充電服務收費由物業服務企業與業主協商
      三輪車15包括機動三輪車、非機動三輪車
      說明:1、上述費用包括物業綜合服務費、公共設備運行費和日常維護費等。
      2、小型車,乘坐人數≤9人,藍牌;中型車,乘坐人數10—19人,黃牌。
      3、室內地下、地上公共車庫、車位不得強行銷售,不得拒絕業主租賃使用。
      4、停車收費標準為最高指導價,下浮不限。
      5、已成立業主委員會的由業主委員會在上述最高指導價收費標準內確定具體收費標準。
      附件3-1
      ????
      合肥市住宅小區物業服務規范及等級指導性標準(甲級)
      ????序號????內 容服務要求
      ????1????管理處
      ????設 置????(1)小區內設置管理機構,并設客服接待中心,公示服務電話;管理人員每日巡查小區兩次以上,發現問題及時處理。
      ????(2)在客服接待中心懸掛或張貼物業服務企業資質證書或復印件、項目負責人照片,公示物業服務事項、服務標準、收費項目、收費標準等有關信息。提供特約服務的,公示特約服務項目及服務標準、收費標準。
      ????(3)配置辦公家具、電話、電腦、打印機、復印機等辦公設施及辦公用品;辦公場所整潔有序,有專門的業主或使用人接待區域。
      ????2????管理人員和服務人員要求????(1)小區項目經理持證上崗,有五年以上物業管理工作經歷。
      ????(2)管理人員、專業操作人員按規定取得物業管理職業資格證書或崗位證書。
      ????(3)管理人員服裝統一,掛牌上崗,儀表整潔,行為規范,用語文明,服務主動熱情。
      ????(4)服務人員日最低配置標準:客服人員:1人/200戶~300戶;保潔人員:1人/6000㎡~8000㎡(建筑面積);秩序維護員:3~4人/每門崗+1人/5000㎡~7000㎡(建筑面積);綠化人員:1人/10000㎡~16000㎡(綠化面積);維修人員:1人/200戶~300戶,高層住宅小區不得低于3人??偨ㄖ娣e超過50萬㎡以上的住宅小區各崗位人員配置可乘以0.9系數。
      ????3????服 務
      ????時 間????在小區管理機構每日不低于10小時提供業務接待;其他時間設置值班人員,負責項目運行,及時處理各種臨時或突發事件。
      ????4????日常管理與服務????(1)制定小區物業管理與服務工作計劃,并組織實施。
      ????(2)建立健全各項管理制度,公共突發性事件(如:消防、水、電、氣、電梯、公共秩序、公共衛生、自然災害等)處理機制和應急預案,各崗位工作標準和培訓、考核辦法。
      ????(3)建立企業內部培訓體系,定期組織從業人員培訓、考核。
      ????(4)建立物業管理檔案(包括物業竣工驗收檔案、設備管理檔案、業主資料檔案、裝飾裝修管理檔案、日常運行檔案、內部管理檔案等),設有專職人員、檔案資料室;歸檔及時、完整,便于查詢。
      ????(5)使用專業計算機系統管理業主基本信息、物業基礎資料、維修養護記錄、收費記錄。
      ????(6)按照相關規定和管理規約(臨時管理規約)約定,建立裝飾裝修管理服務制度。
      ????受理業主或使用人的裝飾裝修申報登記,與業主或使用人、施工單位簽訂住宅室內裝飾裝修管理服務協議,告知業主或使用人相關裝飾裝修工程的禁止行為和注意事項;裝飾裝修期間,每日巡查1次現場,做好記錄;業主或使用人未申報登記或者違反相關規定,及時告知并勸阻,拒不改正的,及時報告相關主管部門、業主委員會,并在小區內公示;裝飾裝修結束后,應進行檢查,對違反住宅室內裝飾裝修管理服務協議的當事人應按照約定處理;裝修垃圾及時清運。
      ????(7)在物業共用部位顯著位置公示24小時服務電話。
      ????水、電、氣等急迫性報修半個小時內,一般修理一日內完成(預約除外);由專業單位負責的,發現問題應及時告知相關單位;對業主或使用人提出的意見、建議、投拆在2個工作日內處理回復;有報修、維修、處理記錄,維修完成后48小時內回訪,回訪率不低于80%。
      ????(8)設置物業管理標志,定期巡視檢查并做好記錄,包括各幢、單元標志、危及人身安全部位的警示標志、維修養護期間的警示標志。小區主出入口設有小區平面示意圖。
      ????(9)涉及業主或使用人正常生活的重要物業服務事項,應在主要出入口、各樓單元門內張帖通知,履行告知義務。
      ????(10)按有關規定和合同約定規范管理,使用專項維修資金。
      ????(11)每月組織1次項目服務質量檢查,做好記錄。
      ????(12)每年組織業主代表參觀共用設施設備機房。
      ????(13)做好安全生產管理;重要節假日前安排安全檢查。
      ????(14)每年至少公開征集1次物業服務意見,問卷率達到實際入住業主80%以上,公示整改情況。
      ????(15)在小區醒目位置設立公共信息欄;配合有關部門進行公益性宣傳。
      ????(16)按照規范要求,每年第一季度向業主公示上一年度物業服務合同履行情況、物業服務項目收支情況、本年度物業服務項目收支預算。
      ????(17)按物業服務合同約定投保物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險。
      ????(18)能提供四種以上特約服務(有償)和四種以上便民(無償)服務;重要節日進行美化裝飾;每年組織兩次以上的社區文化活動。
      ????(19)專項服務委托管理。依據相關規定,簽訂規范的委托服務合同,明確各方權利義務;專項服務企業應具備相應資質,操作人員持有相應的職業資格證書;專項服務企業人員佩戴標志,儀表整潔,行為規范,用語文明;對專項服務企業的服務有監督管理及評價記錄。
      ????(20)綜合管理的其它服務項目達到約定的服務標準。
      ????(21)對小區內違反治安、規劃、環保等方面法律、法規及違反管理規約(臨時管理規約)的行為,應及時勸阻、制止并報告有關行政主管部門及全體業主。
      ????5公共區域衛生保潔服務????一、 生活垃圾的收集、清運
      ????(1) 配置密閉式垃圾收集容器,有分類標志。塔樓按棟、板樓按單元設置垃圾收集容器。
      ????(2) 生活垃圾實行分類收集。
      ????(3)每2周清洗1次垃圾收集容器。蠅、蚊孳生季節每日噴灑藥水消毒。
      ????(4) 每日清運1次生活垃圾,并清運到指定的垃圾收集場所,不得亂堆亂倒。
      ????(5) 保潔車外觀整潔、擺放整齊。
      ????二、 物業共用部分清潔
      ????(一) 樓內
      ????(1) 每日清潔1次、每日清拖1次大堂地面;每周擦拭3次信報箱、大堂玻璃;每月天刮2次大堂玻璃;每月清潔2次大堂、候梯廳墻面;每日巡視保潔1-2次。
      ????(2) 每日清潔1次樓內地面、樓梯,每周清拖2次;每周擦拭3次樓梯扶手、欄桿、窗臺;每月擦拭4次防火門、共用防盜門、消防栓、指示牌等公共設施;燈具每季度除塵1次;每日巡視保潔1-2次。
      ????(3) 根據地面材質,定期做地面清洗、養護。
      ????(二) 電梯
      ????(1) 每日擦拭1次電梯轎廂門、面板;每日清拖1次電梯轎廂地面;每日巡視保潔2次。
      ????(2) 不銹鋼面或其他裝飾材料的電梯,每月護理3次。石材地面的電梯每月養護1次。
      ????(三) 天臺屋面
      ????每月清掃1次樓頂天臺、屋面。有天臺、內天井的每周巡查1-2次,有雜物及時清掃。
      ????(四) 庭院
      ????(1) 每日清掃1次道路、兩側人行道,巡視保潔2次;廣場地面磚每半月沖洗一次,全天候保潔。
      ????(2) 每周清潔1-2次小區公共照明及設施設備;每2月清潔1次雨蓬、門頭等。
      ????(五) 水景
      ????(1) 定期對水體投放藥劑或進行其他處理。
      ????(2)每周安排專人清潔2-3次水面;定期進行水體凈化處理;每季度清潔1次水池池底。
      ????三、 有害生物防治
      ????(1)配合相關部門進行有害生物防制。
      ????(2) 投放藥物應預先告知,投藥位置有明顯標志。
      ????四、 雨雪天氣
      ????(1) 雨后清潔。雨后,對小區內主路、干路積水進行清掃。
      ????(2) 掃雪鏟冰。降雪時,及時清掃積雪,鏟除結冰。夜間降雪的,主要道路的冰雪在次日10時前清掃干凈。
      ????五、衛生事件
      ????發生公共衛生事件時,迅速組織人員對物業共用部位共用設施設備進行通風、清洗和消毒。
      ????六、 檢查記錄
      ????(1) 每日檢查1次清潔質量,做好記錄。
      ????(2) 每月全面檢查1次清潔質量,做好記錄。
      ????(3) 清潔檔案齊全。
      ????6????公共秩
      ????序維護????(1)秩序維護人員以中青年為主,45周歲以下的人數占總人數的80%以上。
      ????(2)秩序維護人員應配備對講裝置和其他必備的安全護衛器械。
      ????(3) 出入口有專人24小時值守,其中主出入口20萬平方米以上住宅小區應雙人值守;當值時坐、立姿勢端正(不少于18小時),并有詳細交接班記錄和外來車輛的登記記錄。
      ????(4)對進出小區的車輛進行管理和疏導,保持出入口環境整潔、有序、道路暢通;對大型物件搬出實行記錄。
      ????(5)實行24小時巡視檢查,20萬平方米以上住宅小區夜間巡查應設2-3片巡查路線。重點部位(小區道路、單元出入口和地下車庫)應設巡更點,秩序人員手持巡更采集器,按指定的時間和路線每2個小時巡查一次,在正常情況下到達每個巡更點的時間誤差不超過2分鐘,監控中心有巡更記錄。
      ????(6)接到火警、警情后三分鐘內到達現場,協助保護現場,并報告管理處與警方。
      ????(7)在遇到異常情況或住戶緊急求助時,三分鐘內趕到現場,采取相應措施。
      ????
      ????(8) 維護道路使用和場地的正常秩序。
      ????(9)小區設有監控中心,應具備錄像監控(監控點至少覆蓋單元進出口、小區主要道路出入口)、樓宇對講(可視)、周界報警、住戶報警(對講功能)、門鎖智能卡等五項以上技防設施,24小時開通,并有人駐守,注視各設備所傳達的信息。監控影像資料,應當留存15日備查。
      ????(10)監控中心接到報警信號后,秩序維護人員應5分鐘內趕到現場進行處理,并報告管理處與警方;接到住戶緊急求助時,秩序維護人員應5分鐘內趕到現場,采取相應措施
      ????(11)小區應有火警、水警、警情應急預案,并在監控中心控制室內懸掛;每年應組織不少于1次的應急預案演習。專業人員24小時值守安防控制室;報警記錄由系統打印留存。
      ????(12) 在強降雨、雪天氣期間,備勤人員24小時待崗,人數不少于秩序維護專業人員的20%,配備必要的應急工具。
      ????(13)記錄與檔案。各項工作記錄完整有效;檔案齊全。
      ????7?????!≤?br />   ????管 理????(1)建立停車管理制度。
      ????(2)建立停車管理檔案。
      ????(3)定期存放車輛的,應簽訂停車服務協議。
      ????(4)在顯著位置公示停車須知。
      ????(5) 設置規范的交通標志,包括引導標志,疏散指示燈,安全出口標志燈和其他警示性標志。
      ????(6)機動車輛憑證出入,對臨時進入的機動車輛進行登記。
      ????(7) 24小時有專人定時巡查停車場(庫),車庫內配置道閘和錄像監視等設施設備。
      ????(8) 停車場(庫)內配備消防器材并定期檢查,做好記錄。
      ????(9) 停車場地面每日清掃1次,地下停車庫地面(含車位地面)每月清拖1次。
      ????(10)車庫無滲漏,無積水,通風良好,無易燃、易爆及危險物品存放。
      ????8????公共綠
      ????化養護????一、基本要求:
      ????1、小區綠地率達40%以上。
      ????2、綠地總體布局合理,滿足居住環境的需要,集中綠地率10%以上。
      ????3、利用植物、山石、水景等設置景點,且與環境協調。
      ????4、喬、灌、地被、草配植合理,層次較豐富,景觀好?;▔?、花境面積占綠地總面積的0.5%以上。
      ????5、綠地保存率100%,喬、灌、草等保存率98%以上。綠地設施、硬質景觀保持完好。
      ????二、草 坪:
      ????修剪草坪保持平整,草高不超過8cm;隨時清除雜草,目視無雜草;常年保證有效供水,有低洼及時整平,基本無積水;按肥力、草種、生長情況及時施肥,每年二遍以上;及時做好病蟲害防治;草地生長正常,斑禿黃萎率低于5%。
      ????三、樹 木 :
      ????修剪喬、灌木修剪每年四次以上,基本做到無枯枝、萌蘗枝;蘺、球、造型植物及時修剪,每年不少于六遍,做到枝葉緊密、圓整、無脫節;地被、攀緣植物修剪及時,每年不少于四次,基本無枯枝;適時中耕除草,做到基本無雜草,土壤疏松;按植物品種、生長狀況、土壤條件適時施肥,每年普施基肥不少于一遍,花灌木增施追肥一遍;防治結合、及時滅治,無病蟲害發生;樹木基本無傾斜;喬灌木生長良好,樹冠完整;花灌木按時開花結果;球、籬、地被生長良好,無缺枝、空檔。
      ????花壇花境:一年中有二次以上花卉布置;保持有效供水,無積水;缺枝倒伏不超過三處;及時清除枯萎的花蒂、黃葉、雜草、垃圾;每年施基肥一次,每次布置前施復合肥一次;適時做好病蟲害防治。
      ????四、 垃圾處理
      ????綠化垃圾能隨時清理干凈,無垃圾堆放過夜情況。
      ????五、樹干涂白
      ???? 涂白時間一般在11月上旬至12月中旬,小區內的樹干涂白高度應保持一致。
      ????六、 檢查記錄
      ????(1) 各項工作記錄完整有效,
      ????(2) 綠化檔案齊全。
      ????(3)每月至少檢查綠化工作2次并對植物的養護情況進行記錄。
      ????9共用部位及共用設施設備維修養護管理????一、綜合管理
      ????(1) 建立房屋及共用設施設備檔案,有運行、檢查、維修養護記錄。
      ????(2) 按照相關規定,及時對房屋使用安全情況進行評估檢查。
      ????(3)每年第四季度制定下一年度維修養護計劃并組織實施。
      ????(4) 對共用部位及共用設施設備進行巡視檢查和維修養護并做好記錄。
      ????(5) 特種設備按照有關規定運行、維修養護和定期檢驗檢測并做好記錄。
      ????(6)在發生雷暴、強降水、大風、沙塵暴等極端天氣前后,要組織專項檢查并做好記錄。
      ????(7)設備機房。 每日巡視2次、每周清潔1次,機房內不得堆積雜物; 按規范設置鼠藥盒或粘鼠板、擋鼠板;在明顯易取位置配備消防滅火器材,并定期檢查器材完好情況;設施設備標志、標牌齊全;在顯著位置張貼或懸掛相關制度、證書;各類管線有分類標志和流向標志; 交接班記錄齊全、完整。
      ????二、共用部位
      ????(一) 房屋結構
      ????(1) 根據房屋使用時間和設計年限,定期檢查房屋共用部位的使用狀況。
      ????(2) 每半年檢查1次梁、板、柱等結構構件,做好記錄。
      ????(3) 對危及房屋結構安全的行為及時履行告知和勸阻義務,對拒不改正的,要報告行政主管部門,同時告知全體業主。
      ????(二) 建筑部件
      ????(1) 每季度檢查1次外墻貼面磚石或抹灰、屋檐、陽臺、雨罩、空調室外機支撐構件等,按照責任范圍進行維修養護,做好記錄。
      ????(2)每周巡查1次共用部位的門、窗、玻璃等,按照責任范圍進行維修養護,做好記錄。
      ????(3)每季度檢查1次房屋共用部位的室內地面、墻面、天棚;室外屋面、散水等,按照責任范圍進行維修養護,做好記錄。
      ????(4)每年汛期前和強降雨后檢查屋面防水和雨落管,按照責任范圍進行維修養護,做好記錄;降雨后及時排除積水。
      ????(三)附屬構筑物
      ????(1) 每月巡查2次道路、場地、階梯及扶手、側石、管井、溝渠等,按照責任范圍進行維修養護,做好記錄。
      ????(2)每月1次對屋面泄水溝、樓內外排水管理道進行清掃、疏通,保證排水暢通;每年檢6月至9月每月檢查一次屋頂,發現防水層有氣臌、碎裂,隔熱材料有斷裂、缺損的,應及時修理。各項工作應做好記錄。
      ????(3) 每月巡查2次大門、圍墻,按照責任范圍進行維修養護,做好記錄。
      ????(4) 每月巡查2次休閑椅、涼亭、雕塑、景觀小品、室外健身設施,兒童樂園等,按照責任范圍進行維修養護,做好記錄。
      ????(5) 每年檢測1次防雷裝置,按照責任范圍進行維修養護,做好記錄。
      ????三、空調系統
      ????(1) 溫度控制符合節能要求,有節水節電具體措施,每月對能源消耗進行統計、分析。進行冷水機組、循環水泵、冷卻塔、風機、風機盤管、水處理等設施設備運行、巡視、測溫、維修養護,做好記錄。
      ????(2) 每年檢查1次管道、閥門并除銹。
      ????(3)定期檢驗壓力容器、儀表及冷卻塔噪聲。
      ????(4) 每月清洗消毒1次新風機、空氣處理機濾網、表冷器、箱體;每年清洗消毒2次風機盤管濾網;每兩年清洗消毒1次風管。
      ????四、二次供水設備
      ????(1) 直接從事供水工作的人員應有健康體檢合格證。
      ????(2) 二次供水設施按要求使用消毒設備,水箱按規定清洗消毒、水質化驗,水質符合國家生活飲用水衛生標準。
      ????(3) 每日巡視2次水箱間、水泵房,做好巡視記錄。
      ????(4) 有備用水泵的供水系統,要定期切換運行。
      ????(5)每季度對水泵潤滑情況進行檢查,視情況補充或更換潤滑劑;每年對水泵進行1次整體養護。
      ????(6) 每年對供水管道、閥門等進行除銹、刷漆1次,每年入冬前對暴露管道進行防凍處理。
      ????(7) 水箱、蓄水池蓋板應保持完好并加鎖,鑰匙由專人保管,溢流管口、透氣口應安裝金屬防護網并保持完好。
      ????五、排水系統
      ????(1) 按照市排水管理機構的要求取得排水許可證。
      ????(2)排水設施。每年汛期前對雨、污水井、屋面雨水口等排水設施進行檢查、清理、疏通;每次降雨前后及強降雨過程中對主要排水口、管井進行檢查。
      ????(3) 污水泵。每周巡視1-2次,每季度養護1次。
      ????(4) 窨井、化糞池。定期檢查,每半年清掏1次。
      ????六、公共照明和電氣設備
      ????(1) 室內照明。每周巡檢2次,一般故障即時修復,其他復雜故障2日內修復。
      ????(2) 室外照明。每周巡檢2次,一般故障即時修復,其他復雜故障3日內修復;適時調整時間控制器。
      ????(3) 應急照明。每周巡檢2次,故障即時修復;斷電后維持照明時間達標,指示燈表面亮度和應急照明照度達標;每季度活化1次蓄電池。
      ????(4) 高壓柜及高壓線路。每周巡檢1次高壓柜;定期進行設備和線路的檢測;每年活化1次直流屏蓄電池;每2年檢測1次中央信號屏;做好記錄。
      ????(5) 干式變壓器。每日巡檢1次,做好記錄。
      ????(6) 油浸變壓器。每日巡檢1次,做好記錄。
      ????(7)低壓柜。每周巡檢1次;每半年養護1次;每年檢查2次電氣安全;每半年檢測1次接地電阻;每年校驗1次儀表;做好記錄。
      ????(8)低壓配電箱和低壓線路。每月巡檢3次;每年養護1次;每半年切換1次雙路互投開關;做好記錄。
      ????(9)電動機。每周巡檢1次運行中的電動機;每年養護1次;做好記錄。
      ????(10) 控制柜。每周巡檢1次;每年養護2次。每半年校正各種電器裝置或控制設備的設定值。每年檢查1次各類遠控裝置和節能裝置;做好記錄。
      ????(11) 發電機。每月試運行1次;每年1次帶負荷運行;每年活化2次蓄電池;每周巡檢1次充電機和蓄電池;做好記錄。
      ????(12) 電氣檢測。每2年1次預防性試驗;每年檢測2次高壓個人防護用品;每2年檢測1次直流屏;每2年檢測1次高壓電纜;每年校驗1次內部結算電能表;做好記錄。
      ????(13) 變配電室。24小時有人值守;設備附件及工具、個人防護用品完好;防小動物措施完備。
      ????七、安全防范系統
      ????(1) 對講門口機。每月檢查3次按鍵、顯示屏等,表面清潔1次;每半年內部除塵1次。
      ????(2) 網絡控制箱。每半年度檢查1次外觀、接線,表面清潔1次;每半年內部除塵1次。
      ????(3) 紅外對射探測器。每2月檢查1次防水、探測范圍、接線等,表面清潔1次;每半年內部除塵1次。
      ????(4) 圖像采集設備。每周檢查2次監視畫面、錄像功能;每月表面清潔3次;每半年內部除塵1次。
      ????(5) 攝像機。每季度檢查1次聚焦、紅外夜視、防水、接線等,鏡頭表面清潔1次;每年防護罩內部除塵1次。
      ????(6) 解碼器。每季度檢查1次防雨罩、接線等,表面清潔1次;每年內部除塵1次。
      ????(7) 云臺。每季度檢查1次運轉、接線,表面清潔1次;每年轉動部位上潤滑油1次。
      ????(8) 巡更點。每月檢查1次外觀、存儲記錄,表面清潔1次。
      ????(9) 讀卡器。每月檢查鍵盤、防水3次,表面清潔1次。
      ????八、電梯
      ????(1) 24小時運行。
      ????(2) 設有高峰梯的,在高峰期與主梯同時運行。
      ????(3) 發生電梯困人或其它重大事件時,應迅速啟用緊急救援預案,組織救助,物業管理人員須在15分鐘內到現場。專業維修人員須在30分鐘內到現場進行救助。
      ????(4) 每半月日進行1次日常維修養護工作。
      ????(5) 設電梯安全員,負責電梯運行的日常巡視,做好電梯日常使用狀況記錄,落實電梯定期檢驗計劃。
      ????(6) 定期檢查緊急報警裝置。
      ????(7) 定期年檢并取得合格證。
      ????(8) 轎廂內規范張帖年檢合格證(有效期內)、乘梯安全須知。
      ????九、水景
      ????(1) 啟用前進行防滲漏檢查。
      ????(2) 使用中每周巡查2次噴水池、水泵及其附屬設施。
      ????(3) 設置必要的安全警示標志。
      ????(4) 水質符合衛生要求。
      ????10????消防安
      ????全防范????一、綜合管理
      ????(1) 落實消防安全責任制,明確逐級和崗位消防安全職責;
      ????(2) 成立義務消防隊,每年進行1次消防演練,有業主、物業使用人參與,相關人員掌握消防基本知識和技能。
      ????(3) 發生火情及時報警,并采取必要處理措施,協助配合消防人員的工作。
      ????(4) 消防控制室設專業人員24小時值守,處理各類報警信息。管理制度、應急預案張貼在顯著位置,備存緊急消防物資。
      ????(5) 每周防火巡查3-4次;每周專項檢查1次消防設施設備、消防器材、消防安全標志、疏散通道等。
      ????(6) 每年對員工進行4次消防安全宣傳教育,每年組織2次業主消防安全宣傳教育。
      ????二、消防設施設備維修養護
      ????(一) 火災自動報警系統
      ????(1) 報警控制主機、聯動臺
      ????每日巡查設備運行情況,24小時連續正常運行。每日機柜表面清潔1次,每半年機柜內部設備除塵1次。每年定期檢查報警控制主機、聯動臺。
      ????(2) 模塊、探測器、手動報警裝置
      ????每半年巡查1次模塊、探測器、手動報警裝置;每半年表面清潔1次;探測器投入運行2年后,每隔3年由專業清洗單位全部清洗一遍。
      ????(3) 備用電源
      ????每季度備用電源充放電試驗和表面除塵1次。
      ????(二)消防廣播系統
      ????每日機柜表面清潔1次,每季度機柜內部除塵1次,設備表面清潔1次;每半年機柜內的設備內部除塵1次。每季度檢查1次電話插孔、重要場所的對講電話、對講電話主機、播音設備、揚聲器等。
      ????(三)防排煙系統
      ????每季度養護1次防排煙風機、電源控制柜、風口、防火閥等。
      ???? (四)防火分隔系統
      ????每年防火卷簾門的電機轉動、齒輪鏈條傳動部位上潤滑油1次,電控箱表面清潔、內部除塵1次;每月防火門附件檢查1次,每年門的轉動部位上潤滑油1次。
      ????(五)水滅火系統
      ????每年養護1次室外消火栓,每半年室內消火栓養護1次,設施整體養護1次。消防泵、噴淋泵每月盤車1次,每季度潤滑檢查1次,每年整體養護1次。
      ????(六)滅火器
      ????每年進行1次功能性檢查。
      ????附件3-2
      ????
      合肥市住宅小區物業服務規范及等級指導性標準(乙級)
      ????序號????內 容服務要求
      ????1????管理處
      ????設 置????(1)小區內設置管理機構,并設客服接待中心,公示服務電話;管理人員每日巡查小區兩次以上,發現問題及時處理。
      ????(2)在客服接待中心懸掛或張貼物業服務企業資質證書或復印件、項目負責人照片,公示物業服務事項、服務標準、收費項目、收費標準等有關信息。提供特約服務的,公示特約服務項目及服務標準、收費標準。
      ????(3)配置一般的辦公用品、家具、電話、等;辦公場所整潔有序,有專門的業主或使用人接待區域。
      ????2????管理人員和服務人員要求????(1)小區項目經理持證上崗,有3年以上物業管理工作經歷。
      ????(2)管理人員、專業操作人員按規定取得物業管理職業資格證書或崗位證書。
      ????(3)管理人員服裝統一,掛牌上崗,儀表整潔,行為規范,用語文明,服務主動熱情。
      ????(4)服務人員日最低配置標準:客服人員:1人/300戶~400戶;保潔人員:1人/8000㎡~10000㎡(建筑面積);秩序維護員:3~4人/每門崗+1人/7000㎡~9000㎡(建筑面積);綠化人員:1人/15000㎡~20000㎡(綠化面積);維修人員:1人/300戶~400戶,高層住宅小區不得低于3人??偨ㄖ娣e超過50萬㎡以上的住宅小區各崗位人員配置可乘以0.9系數。
      ????3????服務時間????在小區管理機構每日不低于8小時提供業務接待;其他時間設置值班人員,負責項目運行,及時處理各種臨時或突發事件。
      ????4????日常管理與服務????(1)制定小區物業管理與服務工作計劃,并組織實施。
      ????(2)建立健全各項管理制度,公共突發性事件(如:消防、水、電、氣、電梯、公共秩序、公共衛生、自然災害等)處理機制和應急預案,各崗位工作標準和培訓、考核辦法。
      ????(3)建立企業內部培訓體系,定期組織從業人員培訓、考核。
      ????(4)建立物業管理檔案(包括設施設備管理檔案、業主資料檔案、物業竣工驗收檔案、業主資料檔案等),歸檔及時、完整,便于查詢。
      ????(5)應用計算機管理業主基本信息、物業基礎資料、維修養護記錄、收費記錄。
      ????(6)按照相關規定和管理規約(臨時管理規約)約定,建立裝飾裝修管理服務制度和檔案。
      ????受理業主或使用人的裝飾裝修申報登記,與業主或使用人、施工單位簽訂住宅室內裝飾裝修管理服務協議,告知業主或使用人相關裝飾裝修工程的禁止行為和注意事項;裝飾裝修期間,每2日巡查1次現場,做好記錄;業主或使用人未申報登記或者違反相關規定,及時告知并勸阻,拒不改正的,及時報告相關主管部門、業主委員會,并在小區內公示;裝飾裝修結束后,應進行檢查,對違反住宅室內裝飾裝修管理服務協議的當事人應按照約定處理;裝修垃圾及時清運。
      ????(7)在物業共用部位顯著位置公示24小時服務電話。
      ????水、電、氣等急迫性報修半個小時內,其他報修按雙方約定時間到達現場;由專業單位負責的,發現問題應及時告知相關單位;對業主或使用人提出的意見、建議、投拆在2個工作日內處理回復。
      ????(8)設置物業管理標志,定期巡視檢查并做好記錄,包括各幢、單元標志、危及人身安全部位的警示標志、維修養護期間的警示標志。小區主出入口設有小區平面示意圖。
      ????(9)涉及業主或使用人正常生活的重要物業服務事項,應在主要出入口、各樓單元門內張帖通知,履行告知義務。
      ????(10)按有關規定和合同約定規范管理,使用專項維修資金。
      ????(11)每月組織1次項目服務質量檢查,做好記錄。
      ????(12)每年組織業主代表參觀共用設施設備機房。
      ????(13)做好安全生產管理;重要節假日前安排安全檢查。
      ????(14)每年公開征集1次物業服務意見,問卷率達到實際入住業主的70%以上,公示整改情況。
      ????(15)在小區醒目位置設立公共信息欄;配合有關部門進行公益性宣傳。
      ????(16)按照規范要求,每年第一季度向業主公示上一年度物業服務合同履行情況、物業服務項目收支情況、本年度物業服務項目收支預算。
      ????(17)按物業服務合同約定投保物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險。
      ????(18)能提供3種以上特約服務(有償)和3種以上便民(無償)服務;每年組織1次社區文化活動。
      ????(19)專項服務委托管理。依據相關規定,簽訂規范的委托服務合同,明確各方權利義務;專項服務企業應具備相應資質,操作人員持有相應的職業資格證書;專項服務企業人員佩戴標志,儀表整潔,行為規范,用語文明;對專項服務企業的服務有監督管理及評價記錄。
      ????(20)綜合管理的其它服務項目達到約定的服務標準。
      ????(21)對小區內違反治安、規劃、環保等方面法律、法規及違反管理規約(臨時管理規約)的行為,應及時勸阻、制止并報告有關行政主管部門及全體業主。
      ????5????公共區域衛生保潔服務????一、 生活垃圾的收集、清運
      ????(1) 配置密閉式垃圾收集容器,有分類標志。
      ????(2) 生活垃圾實行分類收集。
      ????(3)每月清洗1-2次垃圾收集容器。蠅、蚊孳生季節每日噴灑藥水消毒。
      ????(4) 每日清運1次生活垃圾,并清運到指定的垃圾收集場所,不得亂堆亂倒。
      ????(5) 保潔車外觀整潔、擺放整齊。
      ????二、 物業共用部分清潔
      ????(一) 樓內
      ????(1) 每日清潔1次、每2日清拖1次大堂地面;每周擦拭1-2次信報箱、大堂玻璃;每月刮1次大堂玻璃;每月清潔1次大堂、候梯廳墻面;每日巡視保潔1次。
      ????(2) 每日清潔1次樓內地面、樓梯,每周清拖1次;每月擦拭2次樓梯扶手、欄桿、窗臺;每月擦拭1-2次防火門、共用防盜門、消防栓、指示牌等公共設施;燈具每季度除塵1次;每日巡視保潔1次。
      ????(3) 根據地面材質,定期做地面清洗、養護。
      ????(二) 電梯
      ????(1) 每日擦拭1次電梯轎廂門、面板;每日清拖1次電梯轎廂地面;每日巡視保潔1次。
      ????(2) 不銹鋼面或其他裝飾材料的電梯,每月護理1次。石材地面的電梯每月養護1次。
      ????(三) 天臺屋面
      ????每月清掃1次樓頂天臺、屋面。有天臺、內天井的每周巡查1次,有雜物及時清掃。
      ????(四) 庭院
      ????(1) 每日清掃1次道路、兩側人行道,巡視保潔1-2次;廣場地磚每月沖洗一次,全天候保潔。
      ????(2) 每月清潔3次小區公共照明及設施設備;每季度清潔1次雨蓬、門頭等。
      ????(五) 水景
      ????(1) 定期對水體投放藥劑或進行其他處理。
      ????(2)每周安排專人清潔2次水面;定期進行水體凈化處理;每年清潔2次水池池底。
      ????三、 有害生物防治
      ????(1)配合相關部門進行有害生物防制。
      ????(2) 投放藥物應預先告知,投藥位置有明顯標志。
      ????四、 雨雪天氣
      ????(1) 雨后清潔。雨后,對小區內主路、干路積水進行清掃。
      ????(2) 掃雪鏟冰。降雪時,及時清掃積雪,鏟除結冰。夜間降雪的,主要道路的冰雪在次日10時前清掃干凈。
      ????五、衛生事件
      ????發生公共衛生事件時,迅速組織人員對物業共用部位共用設施設備進行通風、清洗和消毒。
      ????六、 檢查記錄
      ????(1) 每日抽查1次清潔質量,做好記錄。
      ????(2) 每季度全面檢查1次清潔質量,做好記錄。
      ????(3) 清潔檔案齊全。
      ????6????公共秩
      ????序維護????(1)秩序維護人員以中青年為主,45周歲以下的人數占總人數的70%以上。
      ????(2)秩序維護人員應配備對講裝置和其他必備的安全護衛器械。
      ????(3)主要出入口有專人24小時執勤,
      ????其中主出入口雙人值勤,當值時坐姿、立姿端正(7:00-18:00),并有詳細交接班記錄和外來車輛的登記記錄。
      ????(4)對重點部位(小區道路、單元出入口和地下車庫)進行巡視檢查并做好記錄,6:00至22:00巡視2次、22:00至次日6:00巡視1次。應設巡更點,秩序人員手持巡更采集器,按指定的時間和路線每3個小時巡查一次,在正常情況下到達每個巡更點的時間誤差不超過5分鐘,監控中心有巡更記錄。
      ????(5) 維護道路使用和場地的正常秩序。
      ????(6)小區設有監控中心,應具備錄像監控(監控點至少覆蓋單元進出口、小區主要道路出入口)、樓宇對講(可視)、周界報警、門鎖智能卡等四項以上技防設施,24小時開通,并有人駐守,注視各設備所傳達的信息。監控影像資料,應當留存10日備查。
      ????(7)小區應有火警、水警、警情應急預案,并在監控中心控制室內懸掛;每年應組織1次的應急預案演習。專業人員24小時值守安防控制室;監控影像資料,應當留存10日備查。
      ????(8)監控中心接到報警信號后,秩序維護人員應5分鐘內趕到現場進行處理,并報告管理處與警方;接到住戶緊急求助時,秩序維護人員應5分鐘內趕到現場,采取相應措施
      ????(9) 在強降雨、雪天氣期間,備勤人員24小時待崗,配備必要的應急工具。
      ????(10) 對違法行為立即報警,協助相關部門處理。
      ????(11)記錄與檔案。各項工作記錄完整有效;檔案齊全。
      ????7????停車管理????(1)建立停車管理制度。
      ????(2)建立停車管理檔案。
      ????(3) 定期存放車輛的,應簽訂停車服務協議。
      ????(4)在顯著位置公示停車須知。
      ????(5)設置規范的交通標志,包括引導標志,疏散指示燈,安全出口標志燈和其他警示性標志。
      ????(6) 機動車輛憑證出入,對臨時進入的機動車輛進行登記。
      ????(7) 24小時有專人定時巡查停車場(庫)及其設施設備。
      ????(8) 停車場(庫)內配備消防器材并定期檢查,做好記錄。
      ????(9) 停車場地面每2日清掃1次,地下停車庫地面(含車位地面)每季度清拖1次。
      ????(10) 地下停車場(庫)無滲漏,無積水,通風良好,無易燃、易爆及危險物品存放。
      ????8????公共綠化
      ????養護????一、基本要求:
      ????1、小區綠地率達35%以上。
      ????2、綠地總體布局合理,滿足居住環境的需要,集中綠地率10%以上。
      ????3、利用植物、山石、水景等設置景點,且與環境協調。
      ????4、喬、灌、地被、草配植合理,層次較豐富,景觀好。
      ????5、綠地保存率100%,喬、灌、草等保存率98%以上。綠地設施、硬質景觀保持完好。
      ????二、草 坪:修剪草坪保持平整,草高不超過8cm;每年清除雜草七遍以上,雜草面積不大于5%;常年保證有效供水,有低洼及時整平,基本無積水;按肥力、草種、生長情況及時施肥,每年二遍以上;及時做好病蟲害防治;草地生長正常,斑禿黃萎率低于8-10%。
      ????三、樹 木:適時中耕除草,做到基本無雜草,土壤疏松;按植物品種、生長狀況、土壤條件適時施肥,每年普施基肥不少于一遍,花灌木增施追肥一遍;防治結合、及時滅治,主要病蟲害發生低于5%;樹木基本無傾斜;喬灌木生長良好,樹冠完整;花灌木按時開花結果;球、籬、地被生長良好,無缺枝、空檔。
      ????花壇花境:一年中有一次以上花卉布置;保持有效供水,無積水;缺枝倒伏不超過五處;及時清除枯萎的花蒂、黃葉、雜草、垃圾;每年施基肥一次,每次布置前施復合肥一次;適時做好病蟲害防治。
      ????四、垃圾處理
      ????每天及時清理綠化產生的垃圾和綠地內垃圾雜物。
      ????五、樹干涂白
      ???? 涂白時間一般在11月上旬至12月中旬,小區內的樹干涂白高度應保持一致。
      ????六、 檢查記錄
      ????(1) 各項工作記錄完整有效,
      ????(2) 綠化檔案齊全。
      ????(3) 生長季節每月至少檢查綠化工作2次并對植物的養護情況進行記錄。
      ????9共用部位及共用設施設備維修養護管理????一、綜合管理
      ????(1)建立房屋及共用設施設備檔案,有運行、檢查、維修養護記錄。
      ????(2)按照相關規定,及時對房屋使用安全情況進行評估檢查。
      ????(3)每年第四季度制定下一年度維修養護計劃并組織實施。
      ????(4) 對共用部位及共用設施設備進行巡視檢查和維修養護并做好記錄。
      ????(5) 特種設備按照有關規定運行、維修養護和定期檢驗檢測并做好記錄。
      ????(6)在發生雷暴、強降水、大風、沙塵暴等極端天氣前后,要組織專項檢查并做好記錄。
      ????(7)設備機房。 每日巡視1次、每月清潔2次,機房內不得堆積雜物; 按規范設置鼠藥盒或粘鼠板、擋鼠板;在明顯易取位置配備消防滅火器材,并定期檢查器材完好情況;設施設備標志、標牌齊全;在顯著位置張貼或懸掛相關制度、證書; 交接班記錄齊全、完整。
      ????二、共用部位
      ????(一) 房屋結構
      ????(1) 根據房屋使用時間和設計年限,定期檢查房屋共用部位的使用狀況。
      ????(2) 每季度檢查1次梁、板、柱等結構構件,做好記錄。
      ????(3) 對危及房屋結構安全的行為及時履行告知和勸阻義務,對拒不改正的,要報告行政主管部門,同時告知全體業主。
      ????(二) 建筑部件
      ????(1﹚ 每半年檢查1次外墻貼面磚石或抹灰、屋檐、陽臺、雨罩、空調室外機支撐構件等,按照責任范圍進行維修養護,做好記錄。
      ????(2﹚每月巡查1-2次共用部位的門、窗、玻璃等,按照責任范圍進行維修養護,做好記錄。
      ????(3﹚ 每季度檢查1次房屋共用部位的室內地面、墻面、天棚;室外屋面、散水等,按照責任范圍進行維修養護,做好記錄。
      ????(4﹚每年汛期前和強降雨后檢查屋面防水和雨落管,按照責任范圍進行維修養護,做好記錄;降雨后及時排除積水。
      ????(三)附屬構筑物
      ????(1) 每月巡查1次道路、場地、階梯及扶手、側石、管井、溝渠等,按照責任范圍進行維修養護,做好記錄。
      ????(2)每2月檢查1次對屋面泄水溝、樓內外排水管道進行清掃、疏通,保障排水暢通,并有記錄。每年6月至9月檢查屋頂不少于3次,發現防水層有氣臌、碎裂,隔熱材料有斷裂、缺損的,應及時修理。各項工作應做好記錄。
      ????(3) 每月巡查1次大門、(鐵柵欄)圍墻,按照責任范圍進行維修養護,做好記錄。
      ????(4) 每月巡查1次休閑椅、涼亭、雕塑、景觀小品、室外健身設施,兒童樂園等,按照責任范圍進行維修養護,做好記錄。
      ????(5) 每年檢測1次防雷裝置,按照責任范圍進行維修養護,做好記錄。
      ????三、空調系統
      ????(1) 溫度控制符合節能要求,有節水節電具體措施。進行冷水機組、循環水泵、冷卻塔、風機、風機盤管、水處理等設施設備運行、巡視、測溫、維修養護,做好記錄。
      ????(2) 每年檢查1次管道、閥門并除銹。
      ????(3)定期檢驗壓力容器、儀表及冷卻塔噪聲。
      ????(4) 每年清洗消毒1次新風機、表冷器、箱體、風機盤管濾網;每年清洗消毒1次空氣處理機濾網等;每3年清洗消毒1次風管。
      ????四、二次供水設備
      ????(1) 直接從事供水工作的人員應有健康體檢合格證。
      ????(2) 二次供水設施按要求使用消毒設備,水箱按規定清洗消毒、水質化驗,水質符合國家生活飲用水衛生標準。
      ????(3) 每日巡視1次水箱間、水泵房,做好巡視記錄。
      ????(4) 有備用水泵的供水系統,要定期切換運行。
      ????(5)每半年對水泵潤滑情況進行檢查,視情況補充或更換潤滑劑;每年對水泵進行1次整體養護。
      ????(6) 每2年對供水管道、閥門等進行除銹、刷漆1次,每年入冬前對暴露管道進行防凍處理。
      ????(7) 水箱、蓄水池蓋板應保持完好并加鎖,鑰匙由專人保管,溢流管口、透氣口應安裝金屬防護網并保持完好。
      ????五、排水系統
      ????(1) 按照市排水管理機構的要求取得排水許可證。
      ????(2)排水設施。每年汛期前對雨、污水井、屋面雨水口等排水設施進行檢查、清理、疏通;每次降雨前后及強降雨過程中對主要排水口、管井進行檢查。
      ????(3) 污水泵。每月巡視2-3次,每半年養護1次。
      ????(4) 窨井、化糞池。定期檢查化糞池,及時安排清掏。
      ????六、公共照明和電氣設備
      ????(1) 室內照明。每周巡檢1次,一般故障即時修復,其他復雜故障3日內修復。
      ????(2) 室外照明。每周巡檢1次,一般故障即時修復,其他復雜故障1周內修復;適時調整時間控制器。
      ????(3) 應急照明。每周巡檢1次,故障即時修復;斷電后維持照明時間達標;每季度活化1次蓄電池。
      ????(4) 高壓柜及高壓線路。每月巡檢3次高壓柜;定期進行設備和線路的檢測;每2年活化1次直流屏蓄電池;做好記錄。
      ????(5) 干式變壓器。每周巡檢3-5次,做好記錄。
      ????(6) 油浸變壓器。每周巡檢3-5次,做好記錄。
      ????(7)低壓柜。每月巡檢2次;每半年養護1次;每年檢查1次電氣安全;做好記錄。
      ????(8)低壓配電箱和低壓線路。每月巡檢1次;每年養護1次;做好記錄。
      ????(9)電動機。每月巡檢3次運行中的電動機;每年養護1次;做好記錄。
      ????(10) 控制柜。每月巡檢3-4次;每年養護1次;做好記錄。
      ????(11) 發電機。每2月試運行1次;每年活化1次蓄電池;每月巡檢3-4次充電機和蓄電池;做好記錄。
      ????(12) 電氣檢測。每3年1次預防性試驗;每年檢測2次高壓個人防護用品;每3年檢測1次中央信號屏和直流屏;每5年檢測1次高壓電纜;做好記錄。
      ????(13) 變配電室。24小時有人值守;設備附件及工具、個人防護用品完好;防小動物措施完備。
      ????七、安全防范系統
      ????(1) 對講門口機。每月檢查2次按鍵、顯示屏等,表面清潔1次;每半年內部除塵1次。
      ????(2) 網絡控制箱。每半年檢查1次外觀、接線,表面清潔1次;每年內部除塵1次。
      ????(3) 紅外對射探測器。每季度檢查1次防水、探測范圍、接線等,表面清潔1次;每年內部除塵1次。
      ????(4) 圖像采集設備。每周檢查1次監視畫面、錄像功能;每月表面清潔2次;每年內部除塵1次。
      ????(5) 攝像機。每半年檢查1次聚焦、紅外夜視、防水、接線等,鏡頭表面清潔1次;每年防護罩內部除塵1次。
      ????(6) 解碼器。每半年檢查1次防雨罩、接線等,表面清潔1次;每年內部除塵1次。
      ????(7) 云臺。每半年檢查1次運轉、接線,表面清潔1次;每年轉動部位上潤滑油1次。
      ????(8) 巡更點。每季度檢查2次外觀、存儲記錄,表面清潔1次。
      ????(9) 讀卡器。每月檢查鍵盤、防水,表面清潔1次。
      ????八、電梯
      ????(1) 無人值守電梯,主梯24小時不間斷運行;有人值守電梯6:00-24:00不間斷運行,0:00-6:00呼叫運行;電梯司機夜間值班,在首層候梯廳及轎廂內公布值班電話和房號。
      ????(2) 設有高峰梯的,在高峰期與主梯同時運行。
      ????(3) 發生電梯困人或其它重大事件時,應迅速啟用緊急救援預案,組織救助,物業管理人員須在20分鐘內到現場,專業維修人員須在30分鐘內到現場進行救助。
      ????(4) 每月進行1次日常維修養護工作。
      ????(5) 設電梯安全員,負責電梯運行的日常巡視,做好電梯日常使用狀況記錄,落實電梯定期檢驗計劃。
      ????(6) 定期檢查緊急報警裝置。
      ????(7) 定期年檢并取得合格證。
      ????(8)轎廂內規范張帖年檢合格證(有效期內)、乘梯安全須知。
      ????九、水景
      ????(1) 啟用前進行防滲漏檢查。
      ????(2) 使用中每月巡查3次噴水池、水泵及其附屬設施。
      ????(3) 設置必要的安全警示標志。
      ????(4) 水質符合衛生要求。
      ????10????消防安全
      ????防范????一、綜合管理
      ????(1) 落實消防安全責任制,明確逐級和崗位消防安全職責;
      ????(2) 成立義務消防隊,每年進行1次消防演練,有業主、物業使用人參與,相關人員掌握消防基本知識和技能。
      ????(3) 發生火情及時報警,并采取必要處理措施,協助配合消防人員的工作。
      ????(4) 消防控制室設專業人員24小時值守,處理各類報警信息。管理制度、應急預案張貼在顯著位置,備存緊急消防物資。
      ????(5) 每周防火巡查2-3次;每月專項檢查1次消防設施設備、消防器材、消防安全標志、疏散通道等。
      ????(6) 每年對員工進行2次消防安全宣傳教育,每年組織1次業主消防安全宣傳教育。
      ????二、消防設施設備維修養護
      ????(一) 火災自動報警系統
      ????(1) 報警控制主機、聯動臺
      ????每日巡查設備運行情況,24小時連續正常運行。每月機柜表面清潔2次,每年機柜內部設備除塵1次。每年定期檢查報警控制主機、聯動臺。
      ????(2) 模塊、探測器、手動報警裝置
      ????每半年巡查1次模塊、探測器、手動報警裝置;每半年表面清潔1次;探測器投入運行2年后,每隔3年由專業清洗單位全部清洗一遍。
      ????(3) 備用電源
      ????每半年備用電源充放電試驗和表面除塵1次。
      ????(二)消防廣播系統
      ????每月機柜表面清潔2次,每半年年機柜內部除塵1次,設備表面清潔1次;每年機柜內的設備內部除塵1次。每半年檢查1次電話插孔、重要場所的對講電話、對講電話主機、播音設備、揚聲器等。
      ????(三)防排煙系統
      ????每半年養護1次防排煙風機、電源控制柜、風口、防火閥等。
      ????(四)防火分隔系統
      ????每年防火卷簾門的電機轉動、齒輪鏈條傳動部位上潤滑油1次,電控箱表面清潔、內部除塵1次;每半年防火門附件檢查1次,每年門的轉動部位上潤滑油1次。
      ????(五)水滅火系統
      ????每年養護1次室內、外消火栓,設施整體養護1次。消防泵、噴淋泵每2月盤車1次,每半年潤滑檢查1次,每年整體養護1次。
      ????(六)滅火器
      ????每年進行1次功能性檢查。
      ????
      ????附件3-3
      ????
      合肥市住宅小區物業服務規范及等級指導性標準(丙級)
      ????序號????內 容服務要求
      ????1????管理處
      ????設 置????(1)小區內設置管理機構,配置簡單辦公設備,有固定的通訊聯絡方式。公示服務電話;管理人員每日巡查小區1次以上,發現問題及時處理。
      ????(2)在管理處懸掛或張貼物業服務企業資質證書或復印件、項目負責人照片,公示物業服務事項、服務標準、收費項目、收費標準等有關信息。提供特約服務的,公示特約服務項目及服務標準、收費標準。
      ????2????管理人員和服務人員要求????(1)小區項目經理持證上崗,有2年以上物業管理工作經歷。
      ????(2)管理人員、專業操作人員按規定取得物業管理職業資格證書或崗位證書。
      ????(3)管理人員佩戴標志,儀表整潔,行為規范,用語文明,服務主動熱情。
      ????(4)服務人員日最低配置標準:客服人員:1人/400戶~500戶;保潔人員:1人/10000㎡~12000㎡(建筑面積);秩序維護員:3~4人/每門崗+1人/9000㎡~11000㎡(建筑面積);綠化人員:1人/18000㎡~22000㎡(綠化面積);維修人員:1人/400戶~500戶,10萬平方米以下、高層住宅小區不得低于2人??偨ㄖ娣e超過50萬㎡以上的住宅小區各崗位人員配置可乘以0.9系數。
      ????3????服務時間????在小區管理機構每日不低于8小時提供業務接待;其他時間設置值班人員,負責項目運行,及時處理各種臨時或突發事件。
      ????4????日常管理與服務????(1)制定小區物業管理與服務工作計劃,并組織實施。
      ????(2)建立健全各項管理制度,公共突發性事件(如:消防、水、電、氣、電梯、公共秩序、公共衛生、自然災害等)處理機制和應急預案,各崗位工作標準和培訓、考核辦法。
      ????(3)建立企業內部培訓體系,定期組織從業人員培訓、考核。
      ????(4)建立物業管理檔案,歸檔及時、完整,便于查詢。
      ????(5)應用計算機管理物業資料。
      ????(6)按照相關規定和管理規約(臨時管理規約)約定,建立裝飾裝修管理服務制度和檔案。
      ????受理業主或使用人的裝飾裝修申報登記,與業主或使用人、施工單位簽訂住宅室內裝飾裝修管理服務協議,告知業主或使用人相關裝飾裝修工程的禁止行為和注意事項;裝飾裝修期間,每3日巡查1次現場,做好記錄;業主或使用人未申報登記或者違反相關規定,及時告知并勸阻,拒不改正的,及時報告相關主管部門、業主委員會,并在小區內公示;裝飾裝修結束后,應進行檢查,對違反住宅室內裝飾裝修管理服務協議的當事人應按照約定處理;裝修垃圾及時清運。
      ????(7)在物業共用部位顯著位置公示16小時服務電話。
      ????水、電、氣等急迫性報修半個小時內,其他報修按雙方約定時間到達現場;由專業單位負責的,發現問題應及時告知相關單位;對業主或使用人提出的意見、建議、投拆在3個工作日內處理回復。
      ????(8)設置物業管理標志,定期巡視檢查并做好記錄,包括各幢、單元標志、危及人身安全部位的警示標志、維修養護期間的警示標志。小區主出入口設有小區平面示意圖。
      ????(9)涉及業主或使用人正常生活的重要物業服務事項,應在主要出入口、各樓單元門內張帖通知,履行告知義務。
      ????(10)按有關規定和合同約定規范管理,使用專項維修資金。
      ????(11)做好安全生產管理;重要節假日前安排安全檢查。
      ????(12)配合有關部門進行公益性宣傳。
      ????(13)按照規范要求,每年第一季度向業主公示上一年度物業服務合同履行情況、物業服務項目收支情況、本年度物業服務項目收支預算。
      ????(14)按物業服務合同約定投保物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險。
      ????(15)能提供2種以上特約服務(有償)和2種以上便民(無償)服務。
      ????(16)專項服務委托管理。依據相關規定,簽訂規范的委托服務合同,明確各方權利義務;專項服務企業應具備相應資質,操作人員持有相應的職業資格證書;專項服務企業人員佩戴標志,儀表整潔,行為規范,用語文明;對專項服務企業的服務有監督管理及評價記錄。
      ????(17)每年公開征集1次物業服務意見,實際入住問卷率60%以上,公示整改情況。
      ????(18)對小區內違反治安、規劃、環保等方面法律、法規及違反管理規約(臨時管理規約)的行為,應及時勸阻、制止并報告有關行政主管部門及全體業主。
      ????5????公共區域衛生保潔服務????一、 生活垃圾的收集、清運
      ????(1) 配置密閉式垃圾收集容器,有分類標志。
      ????(2) 生活垃圾實行分類收集。
      ????(3)每2月清洗1次垃圾收集容器。蠅、蚊孳生季節每日噴灑藥水消毒。
      ????(4) 每日清運1次生活垃圾,并清運到指定的垃圾收集場所,不得亂堆亂倒。
      ????(5) 保潔車外觀整潔、擺放整齊。
      ????二、 物業共用部分清潔
      ????(一) 樓內
      ????(1) 每日清潔1次、每周清拖2次大堂地面;每周擦拭1次信報箱、大堂玻璃;每日巡視保潔1次。
      ????(2) 每月清潔3次樓內地面、樓梯,每月清拖1次;每月擦拭1次樓梯扶手、欄桿、窗臺、防火門、共用防盜門、消防栓、指示牌等公共設施;每日巡視保潔1次。
      ????(二) 電梯
      ????每周擦拭2次電梯轎廂門、面板;每日清拖1次電梯轎廂地面;每日巡視保潔1次。
      ????(三) 天臺屋面
      ????雨季前清掃1次樓頂天臺、屋面。有天臺、內天井的每月巡查2次。
      ????(四) 庭院
      ????(1) 每日清掃1次道路、兩側人行道;巡視保潔1次。
      ????(2) 每月清潔1次小區公共照明及設施設備;每半年清潔1次雨蓬、門頭等。
      ????(五) 水景
      ????(1) 定期對水體投放藥劑或進行其他處理。
      ????(2)每月安排專人清潔1次水面;每年清潔1次水池池底。
      ????三、 有害生物防治
      ????(1)配合相關部門進行有害生物防制。
      ????(2) 投放藥物應預先告知,投藥位置有明顯標志。
      ????四、 雨雪天氣
      ????(1) 雨后清潔。雨后,對小區內主路、干路積水進行清掃。
      ????(2) 掃雪鏟冰。降雪時,及時清掃積雪,鏟除結冰。
      ????五、衛生事件
      ????發生公共衛生事件時,配合相關部門采取防治措施。
      ????六、 檢查記錄
      ????每日抽查1次清潔質量,做好記錄。
      ????6????公共秩序維護????(1) 主要出入口有專人24小時執勤。
      ????(2)對重點部位進行巡視檢查并做好記錄,6:00至22:00巡視2次、22:00至次日6:00巡視1次。
      ????(3) 維護道路使用和場地的正常秩序。
      ????(4)小區應有火警、水警、警情應急預案,每年應組織不少于1次的應急預案演習。設有安防控制室的專業人員24小時值守;監控影像資料,應當留存7日備查。
      ????(5)接到報警信號后,秩序維護人員應8-10分鐘內趕到現場進行處理,并報告管理處與警方;接到住戶緊急求助時,秩序維護人員應8-10分鐘內趕到現場,采取相應措施
      ????(6) 對違法行為立即報警,協助相關部門處理。
      ????(7)記錄與檔案。各項工作記錄完整有效;檔案齊全。
      ????7?????! ≤?br />   ????管  理????(1)建立停車管理制度。
      ????(2) 建立停車管理檔案。
      ????(3) 定期存放車輛的,應簽訂停車服務協議。
      ????(4) 在顯著位置公示停車須知。
      ????(5)設置規范的交通標志,包括引導標志,疏散指示燈,安全出口標志燈和其他警示性標志。
      ????(6) 機動車輛憑證出入,對臨時進入的機動車輛進行登記。
      ????(7) 定時有專人定時巡查停車場(庫)及其設施設備。
      ????(8) 停車場(庫)內配備消防器材并定期檢查,做好記錄。
      ????(9) 停車場地面每周清掃1次。
      ????8????公共綠化
      ????養護????一、基本要求:(1)以綠為主、植物選景,小區綠地率30%以上,綠地基本無裸露。
      ????(2)綠地保存率190%,喬灌、草等保存率95%以上,大喬木保存率95%以上。
      ????(3)有專業人員實施綠地養護管理或委托專業公司實施綠地管理。
      ????二、草 坪:每年普修二遍以上,切邊整理一次以上。每年除草四遍以上,無明顯雜草。干旱、高溫季節基本保證有效供水。有積水應及時排除。發現病蟲害及時滅殺。
      ????三、樹 木:喬、灌木按規范修剪每年二遍以上;籬、球年剪三遍以上;地被、攀緣植物每年修剪、整理二次以上。
      ????每年中耕除草四次以上,及時拔除雜草,控制大面積雜草發生;每年普施基肥一遍;和草坪植物每年春季萌芽前后和入冬前后施肥1-2次;有針對性及時滅治,年噴藥不少于二次,控制大面積病蟲害發生;發生倒伏及時扶正、加固。
      ????四、 垃圾處理
      ????綠化產生的垃圾和綠地內垃圾雜物及時處理清運。
      ????五、樹干涂白
      ???? 涂白時間一般在職11月上旬至12月中旬,小區內的樹干涂白高度應保持一致。
      ????六、 檢查記錄
      ????每半年檢查植物生長情況1次,并對養護工作內容進行記錄。
      ????9????共用部位及共用設施設備維修養護管理????一、綜合管理
      ????(1) 建立房屋及共用設施設備檔案,有運行、檢查、維修養護記錄。
      ????(2) 按照相關規定,及時對房屋使用安全情況進行評估檢查。
      ????(3)每年第四季度制定下一年度維修養護計劃并組織實施。
      ????(4)對共用部位及共用設施設備進行巡視檢查和維修養護并做好記錄。
      ????(5) 特種設備按照有關規定運行、維修養護和定期檢驗檢測并做好記錄。
      ????(6)在發生雷暴、強降水、大風、沙塵暴等極端天氣前后,要組織專項檢查并做好記錄。
      ????(7)設備機房。 每周巡視3次、每月清潔1次,機房內不得堆積雜物; 按規范設置鼠藥盒或粘鼠板、擋鼠板;在明顯易取位置配備消防滅火器材,并定期檢查器材完好情況;設施設備標志、標牌齊全;在顯著位置張貼或懸掛相關制度、證書; 交接班記錄齊全、完整。
      ????二、共用部位
      ????(一) 房屋結構
      ????(1) 根據房屋使用時間和設計年限,定期檢查房屋共用部位的使用狀況。
      ????(2) 每半年檢查1次梁、板、柱等結構構件,做好記錄。
      ????(3) 對危及房屋結構安全的行為及時履行告知和勸阻義務,對拒不改正的,要報告行政主管部門,同時告知全體業主。
      ????(二) 建筑部件
      ????(1) 每季度檢查1次外墻貼面磚石或抹灰、屋檐、陽臺、雨罩、空調室外機支撐構件等,按照責任范圍進行維修養護,做好記錄。
      ????(2)每月巡查1次共用部位的門、窗、玻璃等,按照責任范圍進行維修養護,做好記錄。
      ????(3) 每半年檢查1次房屋共用部位的室內地面、墻面、天棚;室外屋面、散水等,按照責任范圍進行維修養護,做好記錄。
      ????(4) 每年汛期前和強降雨后檢查屋面防水和雨落管,按照責任范圍進行維修養護,做好記錄;降雨后及時排除積水。
      ????(三)附屬構筑物
      ????(1) 每2月巡查1次道路、場地、階梯及扶手、側石、管井、溝渠等,按照責任范圍進行維修養護,做好記錄。
      ????(2)每半年檢查1次對屋面泄水溝、樓內外排水管道進行清掃、疏通,保障排水暢通,并有記錄。每年檢查6月至9月檢查屋頂2次,發現防水層有氣臌、碎裂,隔熱材料有斷裂、缺損的,應及時修理。各項工作應做好記錄。
      ????雨污水管井,按照責任范圍進行維修養護,做好記錄。
      ????(3) 每半年巡查1次大門、(鐵柵欄)圍墻,按照責任范圍進行維修養護,做好記錄。
      ????(4) 每半年巡查1次休閑椅、涼亭、雕塑、景觀小品等,按照責任范圍進行維修養護,做好記錄。
      ????(5) 每年檢測1次防雷裝置,按照責任范圍進行維修養護,做好記錄。
      ????三、空調系統
      ????(1) 溫度控制符合節能要求,有節水節電具體措施。進行冷水機組、循環水泵、冷卻塔、風機、風機盤管、水處理等設施設備運行、巡視、測溫、維修養護,做好記錄。
      ????(2) 每年檢查1次管道、閥門并除銹。
      ????(3)定期檢驗壓力容器、儀表及冷卻塔噪聲。
      ????(4) 每年清洗消毒1次新風機、表冷器、箱體、風機盤管濾網;每年清洗消毒1次空氣處理機濾網等;每3年清洗消毒1次風管。
      ????四、二次供水設備
      ????(1) 直接從事供水工作的人員應有健康體檢合格證。
      ????(2) 二次供水設施按要求使用消毒設備,水箱按規定清洗消毒、水質化驗,水質符合國家生活飲用水衛生標準。
      ????(3) 每周巡視3次水箱間、水泵房,做好巡視記錄。
      ????(4) 有備用水泵的供水系統,要定期切換運行。
      ????(5)每年對水泵潤滑情況進行檢查12次,視情況補充或更換潤滑劑;每年對水泵進行1次整體養護。
      ????(6) 每2年對供水管道、閥門等進行除銹、刷漆,每年入冬前對暴露管道進行防凍處理。
      ????(7) 水箱、蓄水池蓋板應保持完好并加鎖,鑰匙由專人保管,溢流管口、透氣口應安裝金屬防護網并保持完好。
      ????五、排水系統
      ????(1) 按照市排水管理機構的要求取得排水許可證。
      ????(2)排水設施。每年汛期前對雨、污水井、屋面雨水口等排水設施進行檢查、清理、疏通。
      ????(3) 污水泵。每月巡視1次,每年養護1次。
      ????(4) 化糞池。定期檢查化糞池,及時安排清掏。
      ????六、公共照明和電氣設備
      ????(1) 室內照明。每月巡檢1-2次,一般故障即時修復,其他復雜故障7日內修復。
      ????(2) 室外照明。每月巡檢1-2次,一般故障即時修復,其他復雜故障2周內修復。
      ????(3) 應急照明。每月巡檢2次,故障即時修復。
      ????(4) 高壓柜及高壓線路。每月巡檢2次高壓柜;定期進行設備和線路的檢測;做好記錄。
      ????(5) 干式變壓器。每周巡檢2次,做好記錄。
      ????(6) 油浸變壓器。每周巡檢2次,做好記錄。
      ????(7)低壓柜。每月巡檢1次;每年養護1次;每年檢查1次電氣安全;做好記錄。
      ????(8)低壓配電箱和低壓線路。每季度巡檢1次;每年養護1次;做好記錄。
      ????(9)電動機。每月巡檢1次運行中的電動機;每年養護1次;做好記錄。
      ????(10) 控制柜。每月巡檢1-2次;每年養護1次;做好記錄。
      ????(11) 發電機。每季度試運行1次;做好記錄。
      ????(12) 電氣檢測。每3年1次預防性試驗;每年檢測2次高壓個人防護用品;做好記錄。
      ????(13) 變配電室。有人值守;設備附件及工具、個人防護用品完好;防小動物措施完備。
      ????七、安全防范系統
      ????(1) 對講門口機。每季度檢查2次按鍵、顯示屏等,表面清潔1次;每年內部除塵1次。
      ????(2) 網絡控制箱。每年檢查1次外觀、接線,表面清潔1次,內部除塵1次。
      ????(3) 紅外對射探測器。每年檢查1次防水、探測范圍、接線等,表面清潔1次;每年內部除塵1次。
      ????(4) 圖像采集設備。每月檢查1次監視畫面、錄像功能;每月表面清潔1次;每年內部除塵1次。
      ????(5) 攝像機。每年檢查1次聚焦、紅外夜視、防水、接線等,鏡頭表面清潔1次;每年防護罩內部除塵1次。
      ????(6) 解碼器。每年檢查1次防雨罩、接線等,表面清潔1次;每年內部除塵1次。
      ????(7) 云臺。每年檢查1次運轉、接線,表面清潔1次;每年轉動部位上潤滑油1次。
      ????(8) 巡更點。每半年檢查1次外觀、存儲記錄,表面清潔1次。
      ????(9) 讀卡器。每半年檢查鍵盤、防水,表面清潔1次。
      ????八、電梯
      ????(1)無人值守電梯,主梯24小時不間斷運行;有人值守電梯6:00-24:00不間斷運行,0:00-6:00呼叫運行;電梯司機夜間值班,在首層候梯廳及轎廂內公布值班電話和房號。
      ????(2)設有高峰梯的,在高峰期與主梯同時運行。
      ????(3)發生電梯困人或其它重大事件時,應迅速啟用緊急救援預案,組織救助,物業管理人員須在20分鐘內到現場,專業維修人員須在30分鐘內到現場進行救助。
      ????(4)每季度進行2次日常維修養護工作。
      ????(5) 設電梯安全員,負責電梯運行的日常巡視,做好電梯日常使用狀況記錄,落實電梯定期檢驗計劃。
      ????(6) 定期檢查緊急報警裝置。
      ????(7) 定期年檢并取得合格證。
      ????(8)轎廂內規范張帖年檢合格證(有效期內)、乘梯安全須知。
      ????九、水景
      ????(1) 啟用前進行防滲漏檢查。
      ????(2) 使用中每季度巡查2次噴水池、水泵及其附屬設施。
      ????(3) 設置必要的安全警示標志。
      ????(4) 水質符合衛生要求。
      10消防安全防 范????一、綜合管理
      ????(1)落實消防安全責任制,明確逐級和崗位消防安全職責;
      ????(2)成立義務消防隊,每年進行1次消防演練,相關人員掌握消防基本知識和技能。
      ????(3)發生火情及時報警,并采取必要處理措施,協助配合消防人員的工作。
      ????(5)每日防火巡查1-2次;每季度專項檢查1-2次消防設施設備、消防器材、消防安全標志、疏散通道等。
      ????(6)每年對員工進行1次消防安全宣傳教育。
      ????二、消防設施設備維修養護
      ????(一)火災自動報警系統
      ????(1)報警控制主機、聯動臺
      ????每日巡查設備運行情況,24小時連續正常運行。每月機柜表面清潔1次,每年機柜內部設備除塵1次。每年定期檢查報警控制主機、聯動臺。
      ????(2)模塊、探測器、手動報警裝置
      ????每年巡查1次模塊、探測器、手動報警裝置;每年表面清潔1次;探測器投入運行2年后,每隔3年由專業清洗單位全部清洗一遍。
      ????(3) 備用電源
      ????每年備用電源充放電試驗和表面除塵1次。
      ????(二)消防廣播系統
      ????每月機柜表面清潔1次,每年機柜內部除塵1次,設備表面清潔1次;每年機柜內的設備內部除塵1次。每年檢查1次電話插孔、重要場所的對講電話、對講電話主機、播音設備、揚聲器等。
      ????(三)防排煙系統
      ????每年養護1次防排煙風機、電源控制柜、風口、防火閥等。
      ????(四)防火分隔系統
      ????每年防火卷簾門的電機轉動、齒輪鏈條傳動部位上潤滑油1次,電控箱表面清潔、內部除塵1次;每年防火門附件檢查1次,轉動部位上潤滑油1次。
      ????(五)水滅火系統
      ????每年養護1次室外消火栓、室內消火栓養護1次,設施整體養護1次。消防泵、噴淋泵每季度盤車1次,每年潤滑檢查1次,每年整體養護1次。
      ????(六)滅火器
      ????每年進行1次功能性檢查。
      ????
      合肥市住宅小區物業服務規范及等級
      指導性標準(丁級)
      ????
      ????1.服務項目按照丙級指導性標準約定。
      ????2.服務內容和標準參照或部分達到丙級的內容與標準,由當事人雙方在合同中約定。
      ????3.管理服務年代較早的住宅小區,達不到丙級服務內容與服務標準的等級為丁級。
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