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    物業百科

    合肥市物業服務企業退出物業項目管理辦法

    文字:[大][中][小] 2015-9-16    瀏覽次數:4339    

      第一條  為了加強物業項目服務退出管理,規范物業服務企業退出行為,維護當事人的合法權益,保持物業管理活動的正常秩序,根據國務院《物業管理條例》、《安徽省物業管理條例》、《合肥市物業管理若干規定》、合肥市《關于明確市區物業管理工作職責的通知》等有關法律、法規,結合本市實際,制定本辦法。

      第二條  本市行政區域內,物業服務企業合同期滿未續約或者依約提前終止合同,退出物業項目,適用本辦法。
      第三條 物業服務企業退出物業項目管理應當遵循維護社會穩定,保證物業管理正常秩序,依法有序、平穩過渡的原則。
      第四條 市物業管理行政主管部門(以下稱市物業主管部門)負責全市物業服務企業退出物業項目管理的監督管理工作。
      各縣(市)、各區(含開發區)物業管理行政主管部門(以下稱區、縣物業主管部門)、負責本轄區內物業服務企業退出物業項目管理的監督管理。街道辦事處、鄉鎮人民政府負責本轄區內物業服務企業退出項目管理的實施和組織協調工作。居民委員會、村民委員會協助街道辦事處、鄉鎮人民政府做好有關工作。
      供水、供電、供氣、供熱等單位應當嚴格履行職責,協助有關部門做好物業服務企業退出項目管理的工作。
      第五條 物業服務企業應當誠信守法,嚴格履行合同約定,遵照本辦法規定的退出程序,解決好項目管理遺留問題,認真做好新老物業管理交接工作,保持物業項目管理的連續性。
      第六條 業主大會和業主委員會應當從保持物業項目服務管理的穩定性和長遠利益出發,不要隨意更換物業服務企業,慎用辭退權,以保證業主的正常生活秩序。
      第七條 前期物業管理期間(即物業開始銷售起,至業主大會成立并與選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同之日前),物業服務企業或開發建設單位要求提前解除合同的,應于擬解除合同90日前書面告知對方并書面告知物業所在地區、縣物業主管部門、街道辦事處、鄉鎮人民政府、居(村)民委員會,并依約定承擔相應責任。
      物業已交付并符合成立首次業主大會的,街道辦事處、鄉鎮人民政府應及時組織成立業主大會,由業主大會選聘新的物業服務企業。
      不符合成立首次業主大會或首次業主大會未及時成立的,開發建設單位應及時按規定選聘相應資質的物業服務企業。開發建設單位應于新物業服務企業確定后10日內將更換物業服務企業的情況書面函告物業買受人,并抄報物業項目所在區、縣物業主管部門、街道辦事處、鄉鎮人民政府和居民委員會、村民委員會。
      第八條 物業服務合同期限屆滿90日前,業主委員會應當組織召開業主大會,決定續聘或選聘物業服務企業,并將決定書面告知物業服務企業。業主大會決定續聘的,業主委員會應當在物業服務合同期限屆滿30日前與物業服務企業續簽物業服務合同;業主大會決定選聘新的物業服務企業的,業主委員會應當在物業服務合同期限屆滿60日前書面通知原物業服務企業。原物業服務企業應當在物業服務合同期限屆滿前10日內與新選聘的物業服務企業做好物業服務資料、設施設備等相關事項的交接,并在物業服務合同終止之日起退出物業管理區域,并配合新選聘的物業服務企業接管。
      物業服務企業決定不再續簽物業服務合同的,應當在物業服務合同期限屆滿60日前書面告知業主委員會、街道辦事處、鄉鎮人民政府和社區居委會、村民委員會。業主委員會應當按照規定召開業主大會,選聘新的物業服務企業。
      沒有業主委員會的,應當在合同期限屆滿90日前在物業管理區域內公告,并書面告知物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府和居民委員會、村民委員會。街道辦事處、鄉鎮人民政府應當及時組織成立業主大會,重新選聘新的物業服務企業。未能及時成立業主大會的,由街道辦事處、鄉鎮人民政府和居民委員會、村民委員會征求業主意見后指定相應的物業服務企業提供臨時性服務,服務收費按前任物業服務合同標準收取。
      物業服務合同期限屆滿,業主大會沒有作出選聘或者續聘決定,原物業服務企業自愿按照原合同約定繼續提供服務的,物業服務合同自動延續至業主大會作出選聘或續聘決定為止。
      第九條 物業服務合同期限未滿,物業服務企業要求提前解除合同的,物業服務企業應當在擬解除合同前90日,將擬退出原因、退出時間、同意承擔的違約責任以書面形式告知業主委員會,并同時告知所在區、縣物業主管部門、街道辦事處、鄉鎮人民政府和居民委員會、村民委員會。
      業主委員會應于收到書面通知后3日內將物業服務企業退出的相關事宜在物業管理區域內進行公告,公告時間不少于7日。業主委員會應當在街道辦事處、鄉鎮人民政府的指導和監督下,組織召開業主大會,重新選聘物業服務企業。
      物業服務合同解除前10日內原物業服務企業應當在業主委員會的監督下與新選聘的物業服務企業做好交接工作。合同解除后,原物業服務企業應立即撤離管理區域。
      第十條 物業服務合同期限未滿,業主大會要求提前解除合同的,業主委員會應當在擬解除合同前90日,將解約原因、解約時間和同意承擔的違約責任書面告知物業服務企業,并抄報項目所在地物業主管部門、街道辦事處、鄉鎮人民政府和居民委員會、村民委員會。物業服務企業應當在收到業主委員會的書面通知后三個月內,繼續做好管理區域服務工作,同時提前10日在業主委員會的監督下與新物業服務企業做好項目交接工作。
      第十一條 符合本辦法七、八、九、十條情形物業服務合同終止的,原物業服務企業應當做好以下工作:
     ?。ㄒ唬┰飿I服務企業應當在合同終止之日前一個月,在物業項目管理小區內公布物業經營性收入的收支情況;
     ?。ǘ┰飿I服務企業應當在所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府和社區居委會、村民委員會的指導下,向業主委員會(開發建設單位)、新物業服務企業移交下列資料和財物:
      1、利用物業公共設施、公共場地等所得收益的收支情況明細賬和余額;
      2、物業管理用房和屬于業主共同所有的其它財物;
      3、竣工總平面圖,單位建筑、結構、設備竣工圖,分棟分層平面圖和套型圖,物業區域內道路、地下停車庫,地下管網工程竣工圖等相關資料;
      4、公共設施設備清單;
      5、設施設備的安裝、使用和維護保養等技術資料;
      6、業主名冊和業主水、電表抄見數;
      7、提前預收取的物業服務費、能耗費等相關費用;
      8、物業管理商業用房的出租合同以及利用屬業主所有的公用部位經營的相關資料;
      9、物業管理需要的其他資料。
      第十二條 新的物業服務企業進駐物業時,應當與原物業服務企業、業主委員會共同對物業共用部位、共用設施設備進行查驗,并制作物業查驗記錄。查驗記錄應當包括查驗項目名稱、查驗時間、查驗內容、查驗結論、存在問題等,并由查驗人簽字,雙方物業服企業和業主委員會蓋章。存在爭議的,應當在查驗記錄中載明。
      第十三條 原物業服務企業不得以業主欠交物業服務費為由拒絕辦理交接。原物業服務企業可委托新物業服務企業代為收取業主欠交的物業服務費,也可自行收取,但不得影響業主的正常生活、工作秩序。新物業服務企業應為原物業服務企業收取欠繳物業服務費提供幫助。
      業主委員會對原物業服務企業提供的賬目有異議的,可聘請專業審計機構進行財務審計,審計費用可從屬業主所有經營性收益中支出,業主委員會應向業主公布審計結果及審計費用。原物業服務企業應當積極配合做好審計工作。
      第十四條 有下列情形之一,物業服務企業拒不退出物業項目管理的,由區、縣物業主管部門責令其30日內退出。
     ?。ㄒ唬┪飿I服務合同期滿,業主大會決定不再續約的;
     ?。ǘ┪飿I服務企業不能按物業管理服務合同的約定完成本物業管理區域內的工作,業主、業主大會依照法律法規和物業管理服務合同的約定解除物業管理服務合同的;
     ?。ㄈ┪飿I服務企業侵害物業管理區域內業主合法權益,業主大會依照法律法規規定解除物業管理服務合同的。
      第十五條 因物業服務合同期滿雙方不再續約或者提前解除合同,在合同期限屆滿或者提前解除合同的期限前30日,業主大會仍未選聘到新物業服務企業的,應當按照下列程序做好物業服務交接工作:
     ?。ㄒ唬I主委員會或者物業服務企業應當在2日內書面告知縣(市)、區房地產行政主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府。
     ?。ǘ┙值擂k事處、鄉鎮人民政府在接到業主委員會或者物業服務企業書面告知后5日內,應當會同縣(市)、區房地產行政主管部門、居民委員會、村民委員會就新物業服務企業選聘等問題聽取業主委員會、業主代表及物業服務企業的意見,并就繼續管理服務做好協調溝通工作。
     ?。ㄈ┙值擂k事處、鄉鎮人民政府、居民委員會、村民委員會應當積極協助業主大會選聘新物業服務企業,指導業主委員會與新物業服務企業簽訂物業服務合同;縣(市)、區房地產行政主管部門應當主動提供相關信息,協助做好選聘工作。
     ?。ㄋ模┰飿I服務企業應當在退出10日前,按照辦法第十一條、第十二條的規定向業主委員會辦理移交事宜。
      第十六條 新舊物業服務企業應本著友好合作的態度交接工作,交接過程中出現的不同意見,可由所在地街道辦事處 、鄉鎮人民政府和居民委員會、村民委員會會同區縣物業主管部門協調,協調無效,當事人可通過仲裁和人民法院解決。
      第十七條 物業服務企業不按本辦法規定程序做好退出項目管理工作的,由所在地區、縣物業主管部門將該企業的
      不良行為書面報送市物業主管部門,記入該企業誠信檔案,并向社會公布。自社會公布之日起取消該企業一年內參與合肥市物業服務項目招投標的資格,暫停出具外出承接項目的資信證明,暫停辦理資質升級及資質延續,其現有管理的物業項目不得參與國家、省、市的物業管理示范(優秀)項目評選活動,同時按照《合肥市物業管理若干規定》給予相應的經濟處罰。
      第十八條 本辦法自2012年2月1日起施行?!逗戏适形飿I管理企業退出管理暫行辦法》(合房【2006】32號)同時廢止。
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