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    物業百科

    合肥市業主大會和業主委員會指導規則

    文字:[大][中][小] 2015-9-16    瀏覽次數:8690    

      第一章 總則

      第一條 為規范業主大會、業主委員會的成立及活動,維護業主的合法權益,指導全體業主正確行使共同管理權利,根據《中華人民共和國物權法》、國務院《物業管理條例》、《安徽省物業管理條例》、《合肥市物業管理若干規定》及有關規定,結合本市實際制定本規則。
      第二條 本市行政區域內業主大會的成立和召開、業主委員會的選舉及活動適用本規則。
      第三條 業主大會是由物業管理區域內的全體業主組成,代表和維護物業管理區域全體業主在物業管理活動中的合法權利,履行相應的義務。
      第四條 業主大會、業主委員會應當依據法律、法規、規章的規定和管理規約、業主大會議事規則的約定行使合法權利、履行相應義務。
      第五條 業主大會或者業主委員會的決定,對全體業主具有約束力。
      業主大會和業主委員會,對業主損害他人合法權益和業主共同利益的行為,有權依照法律、法規以及管理規約,要求停止侵害、消除危險、排除妨礙、賠償損失。
      第六條 街道辦事處、鄉鎮人民政府在縣(市)、區(開發區)物業管理行政主管部門指導下,負責組織協調本轄區業主大會成立和業主委員會換屆工作,協調物業管理與社區管理、社區服務的關系,調解業主、業主委員會與物業服務企業之間的物業管理糾紛,其中,涉及重大糾紛的,由市、縣(市)、區房地產行政主管部門負責調解。
      居(村)民委員會應當協助街道辦事處、鄉鎮人民政府做好相關工作。
      第二章 業主大會
      第七條 符合下列條件之一的,應當召開首次業主大會會議:
     ?。ㄒ唬┤胱÷蔬_到50%以上的;
     ?。ǘ┦着飿I交付滿二年,并且入住率超過30%的;
     ?。ㄈ┦着飿I交付滿三年的。
      符合首次業主大會會議召開條件之一,建設單位、20%以上業主或者前期物業服務企業可以書面向物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府申請成立業主大會。
      分期開發的建設項目,首次業主大會會議應當根據分期開發的物業面積和進度等因素,在業主大會議事規則中明確增補業主委員會委員的辦法。
      第八條 業主大會根據物業管理區域的劃分成立,一個物業管理區域成立一個業主大會。
      第九條 街道辦事處、鄉鎮人民政府應當自接到成立業主大會申請之日起45日內,成立首次業主大會會議籌備組,并指定專人擔任首次業主大會會議籌備組組長。
      第十條 籌備組由業主代表、建設單位代表、街道(鄉鎮)和居(村)民委員會代表組成。
      業主代表應當具有業主身份、具有完全民事行為能力、責任心強、模范履行業主義務、具備必要的工作時間。業主代表由街道辦事處、鄉鎮人民政府或居(村)民委員會組織業主推薦。
      籌備組成員人數應為單數,其中非建設單位的業主代表人數不得低于籌備組總人數的一半。
      第十一條 籌備組應當自成立之日起15日內將最終確定的籌備組成員名單、分工、聯系方式等在物業管理區域內顯著位置公告,籌備組自公告之日起成立。
      業主(20%以上)對籌備組成員有異議的,由街道辦事處、鄉鎮人民政府協調解決。
      建設單位和前期物業服務企業應當配合籌備組開展工作。
      第十二條 建設單位或前期物業服務企業必須自籌備組成立之日起7日內向籌備組提供籌備首次業主大會會議所需的下列文件資料,并承擔籌備召開首次業主大會會議所必需費用。
     ?。ㄒ唬┪飿I管理區域證明;
     ?。ǘ┓课菁敖ㄖ锩娣e清冊;
     ?。ㄈI主名冊;
     ?。ㄋ模┙ㄖ巹澘偲矫鎴D;
     ?。ㄎ澹┙桓妒褂霉迷O施設備的證明;
     ?。┪飿I服務用房配置證明;
     ?。ㄆ撸┢渌嘘P的文件資料。
      籌備組應當對業主資料保密,不得將前款資料用于與籌備無關的活動。
      第十三條 籌備組負責首次業主大會會議籌備工作,履行下列職責:
     ?。ㄒ唬┐_定首次業主大會會議召開方案,會議召開的時間、地點、形式、議題及表決規則;
     ?。ǘ┎輸M管理規約、業主大會議事規則、業主委員會工作規則;
     ?。ㄈ┐_認業主身份及業主在首次業主大會會議上的表決權數;
     ?。ㄋ模┨岢鍪讓脴I主委員會委員選舉辦法、候選人條件和名單;
     ?。ㄎ澹┱匍_首次業主大會會議的其他籌備工作。
      對前款規定的內容,業主大會籌備組應當在首次業主大會會議召開15日前,在物業管理區域內公告,并將公告時間、地點書面(或以其他方式)通知全體業主。業主對業主身份、投票權數和管理規約、業主大會議事規則、業主委員會工作規則草案等提出異議的,籌備組應當予以復核或者修改,并告知異議人。
      第十四條 籌備組應當遵守以下工作原則:
     ?。ㄒ唬┗I備組組長負責召集和主持籌備組會議;
     ?。ǘ┗I備組作出決定應當經籌備組過半數成員同意;成員進行表決時應當在決議上簽字,注明同意、反對或者棄權。
     ?。ㄈ┗I備組應當對會議進行書面記錄,籌備組組長應當對表決及會議記錄予以簽字確認;
     ?。ㄋ模┗I備組的業主代表不能委托代理人參加會議;
     ?。ㄎ澹┗I備組應當自成立之日起90日內完成籌備工作,組織召開首次業主大會會議。
      第十五條 首次業主大會會議應當對以下事項進行表決,并應當經專有部分面積占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意:
     ?。ㄒ唬┕芾硪幖s;
     ?。ǘI主大會議事規則;
     ?。ㄈI主委員會委員、候補委員名單。
      業主大會自對以上事項表決通過之日起成立?;I備組應當自首次業主大會會議作出決定通過之日起3日內,將表決結果在物業管理區域內顯著位置公告,公告時間不少于7日?;I備組自公告之日起職責終止。
      第十六條 業主大會決定以下事項:
     ?。ㄒ唬┲贫?、修改管理規約、業主大會議事規則;
     ?。ǘ┻x舉或者更換業主委員會委員;
     ?。ㄈ┐_定或者變更物業管理方式、服務事項、服務標準和收費方案;
     ?。ㄋ模┻x聘、解聘物業服務企業或者不再接受物業服務企業事實服務;
     ?。ㄎ澹┗I集和使用專項維修資金;
     ?。┥暾埜慕?、重建建筑物及附屬設施;
     ?。ㄆ撸└淖児灿貌糠钟猛?;
     ?。ò耍├霉灿貌糠诌M行經營以及所得收益的分配、使用與管理;
     ?。ň牛I主違反物業管理相關規定的行為,向人民法院提起訴訟;
     ?。ㄊQ定物業管理區域內的其他重大物業管理事項。
      決定第(五)項事項,應當經專項維修資金列支范圍內專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意;決定第(六)項事項,應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意;決定其他事項,應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。
      第十七條 業主的表決權按照面積和人數計算。
      業主的面積表決權數按照下列方法認定:
     ?。ㄒ唬S胁糠置娣e,按照不動產登記簿記載的面積計算;尚未進行物權登記的,暫按測繪機構的實測面積計算;尚未進行實測的,暫按房屋買賣合同記載的面積計算;
     ?。ǘ┙ㄖ锟偯娣e,按照前項的統計總和計算。
      業主的人數表決權數按照下列方法認定:
     ?。ㄒ唬I主人數,按照專有部分的數量計算,一個專有部分按一人計算。但建設單位尚未出售和已出售但尚未交付的部分,以及同一買受人擁有一個以上專有部分的,按一人計算;
     ?。ǘ┛側藬?,按照前項的統計總和計算。
      按照規劃建設的人防工程、車庫、車位、攤位等特定空間面積不計入建筑物總面積。
      第十八條 管理規約應當對下列主要事項作出規定:
     ?。ㄒ唬┪飿I的使用、維護、管理;
     ?。ǘm椌S修資金籌集、使用;
     ?。ㄈ┪飿I共用部分的經營與收益分配;
     ?。ㄋ模I主共同利益的維護;
     ?。ㄎ澹I主共同管理權的行使;
     ?。I主應盡的義務;
     ?。ㄆ撸┻`反管理規約應當承擔的責任。
      第十九條 業主大會議事規則應當規定以下事項:
     ?。ㄒ唬I主大會名稱及相應的物業管理區域;
     ?。ǘI主委員會職責;
     ?。ㄈI主委員會議事規則;
     ?。ㄋ模I主大會會議召開的形式、時間和議事方式;
     ?。ㄎ澹I主投票權數的確定辦法;
     ?。I主大會會議的表決程序;
     ?。ㄆ撸I主委員會委員和候補委員的資格、人數和任期等;
     ?。ò耍I主委員會日?;顒颖O督辦法;
     ?。ň牛I主委員會換屆程序、補選辦法等;
     ?。ㄊI主大會、業主委員會工作經費的籌集、使用和管理以及業主委員會委員工作性補貼標準;
     ?。ㄊ唬I主委員會財務管理的規定;
     ?。ㄊI主委員會印章的使用和管理。
      第二十條 業主不按規定繳納專項維修資金、物業服務費等費用或實施其他損害業主共同權益行為的,業主大會可以在管理規約和業主大會議事規則中對其被選舉權、表決權的行使予以限制。
      業主大會議事規則對業主權利的限制并不免除其應承擔的義務。
      第二十一條 業主大會會議分為定期會議和臨時會議。
      業主大會定期會議由業主委員會根據業主大會議事規則組織召開,每年至少召開一次。業主大會定期會議召開前,業主委員會應當向業主公告以下內容:
     ?。ㄒ唬┥弦荒甓任飿I管理情況報告;
     ?。ǘ┥弦荒甓葮I主委員會工作情況報告;
     ?。ㄈ┥弦荒甓葮I主大會、業主委員會工作經費的籌集、使用和管理情況報告;
     ?。ㄋ模┥弦荒甓壤梦飿I共用部分進行經營活動所得的收益和使用情況報告;
     ?。ㄎ澹┪飿I管理的其他有關事項。
      業主大會定期會議應當討論并決議以下內容:
     ?。ㄒ唬彶闃I主委員會和物業服務企業或者其他管理人的年度工作報告及下一年度物業管理方案;
     ?。ǘ┻x舉需要補選或者換屆選舉的業主委員會委員、候補委員;
     ?。ㄈQ議下一年度物業管理有關事項;
     ?。ㄋ模Q議下一年度業主委員會收支預算;
     ?。ㄎ澹Q議物業管理其他有關事項。
      第二十二條 發生下列情形之一的,業主委員會應當立即組織召開業主大會臨時會議:
     ?。ㄒ唬┯?0%以上的業主提議的;
     ?。ǘ┪飿I管理區域內發生物業服務企業停止服務以及其他重大緊急物業管理事件需由業主共同決定的;
     ?。ㄈ┕芾硪幖s或業主大會議事規則規定的其他情況。
      第二十三條 業主大會會議可以采取集體討論或者書面征求意見形式召開。但應當有物業管理區域內專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主參加。
      采用書面征求意見形式的,應當將征求意見書送達每一位業主;無法送達的,應當在物業管理區域公告。凡需投票表決的,表決意見應由業主本人簽名。
      第二十四條 業主因故不能參加業主大會會議的,可以書面委托代理人參加會議。
      未參與表決的業主,其投票權數是否計入已表決的多數票,由管理規約或者業主大會議事規則規定。
      第二十五條 物業管理區域業主人數較多的,可以幢、單元、樓層為單位,推選一名業主代表參加業主大會會議。推選及表決辦法由業主大會議事規則規定。
      第二十六條 物業服務合同期限屆滿前90日,業主大會應當決定物業管理方式、服務內容、是否更換物業服務企業等事項。
      決定續聘原物業服務企業的,應當與原物業服務企業協商簽訂物業服務合同;決定解聘的,應當履行必要的通知義務,合同未約定通知期限的,應當于合同期限屆滿前60日告知原物業服務企業并在物業管理區域內公告。
      物業服務合同屆滿前,物業服務企業決定不再續簽物業服務合同的,應當于合同期滿前60日通知業主委員會,業主委員會應當及時組織召開業主大會會議,決定物業管理方式、服務事項和服務標準等。
      第二十七條 物業服務合同解除或者終止后,物業服務企業與業主委員會按規定履行交接義務:
     ?。ㄒ唬┮平弧栋不帐∥飿I管理條例》第四十八條規定的材料;
     ?。ǘ┮平晃飿I服務期間形成的有關物業及設施設備改造、維修、運行、保養的有關資料及物業服務檔案;
     ?。ㄈ┪飿I服務用房和物業共用部位、共用設施設備;
     ?。ㄋ模┮平磺逅泐A收、代收的有關費用及相關賬冊、票據;
     ?。ㄎ澹┓?、法規規定的應當移交的其他事項。
      業主大會重新選聘物業服務企業后,業主委員會應當將前款所列資料和財物移交重新選聘的物業服務企業,原物業服務企業應當與新選聘的物業服務企業做好物業管理交接工作。
      街道辦事處、鄉鎮人民政府應按照相關規定對共用部位、共用設施設備、檔案資料等交接進行監督,并簽署意見。
      第三章 業主委員會
      第二十八條 業主大會選舉產生業主委員會。物業項目規劃建筑面積小于或等于10萬平方米的,業主委員會由5人組成;物業項目規劃建筑面積大于10萬平方米,小于或等于20萬平方米的,業主委員會由7人組成;物業項目規劃建筑面積大于20萬平方米,小于或等于30萬平方米的,業主委員會由9人組成;物業項目規劃建筑面積大于30萬平方米的,業主委員會由11人組成。業主委員會可以選舉候補委員,業主委員會任期一般為三年,可以連選連任。
      第二十九條 業主委員會委員選舉產生后3日內應當組織召開業主委員會會議,推選主任1人、副主任1至2人。
      經業主大會同意,業主委員會可以聘請執行秘書,負責處理業主委員會日常事務。
      第三十條 業主委員會委員、候補委員應當由物業管理區域內的業主擔任,并應當符合下列條件:
     ?。ㄒ唬┚哂型耆袷滦袨槟芰?;?
     ?。ǘ┳袷嘏R時管理規約、管理規約、業主大會議事規則;
     ?。ㄈ┌匆幎ń患{物業服務費及其他相關費用,按照規定交納專項維修資金;
     ?。ㄋ模嵝墓媸聵I,責任心強,公正廉潔;
     ?。ㄎ澹┚哂幸欢ńM織協調能力;
     ?。┚邆浔匾墓ぷ鲿r間(住宅小區業主委員會委員、候補委員應在小區內常?。?;
     ?。ㄆ撸┕芾硪幖s、業主大會議事規則規定的其他條件。
      除上述條件外,主任委員還應當符合以下條件:
     ?。ㄒ唬┚哂胸S富的工作經驗和良好的群眾基礎;
     ?。ǘ┦煜の飿I管理相關法律、法規、規章和政策;
      業主是法人或者其他組織的,可以授權自然人參加業主委員會委員的選舉。一個物業管理區域內,一個自然人只能代表一個法人或者其他組織。
      第三十一條 業主有下列情形之一的,不得成為業主委員會委員候選人:
     ?。ㄒ唬┐嬖谶`法違規裝修、搭建、改變物業使用功能以及違法違規占用公共設施、設備、場地等行為的;
     ?。ǘI主本人、配偶及其近親屬在本區域內物業服務企業工作的
     ?。ㄈ┐嬖谄渌`反有關法律、法規、規章規定行為的。
      第三十二條 業主委員會自首次業主大會表決通過之日起30日內,持以下材料向物業所在地縣(市)、區(開發區)物業管理行政主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府備案:
     ?。ㄒ唬┗I備組出具由組長簽字的業主大會成立和業主委員會選舉情況的報告;
     ?。ǘI主大會決議;
     ?。ㄈ┕芾硪幖s、業主大會議事規則;
     ?。ㄋ模I主委員會委員、候補委員名單;
     ?。ㄎ澹┙值擂k事處、鄉鎮人民政府出具的初審意見。
      材料齊全的,縣(市)、區(開發區)物業管理行政主管部門應當5個工作日內予以備案,并告知物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府。
      業主委員會任期內,備案內容發生變更的,業主委員會應當自變更之日起30日內將變更內容書面報告備案部門。
      第三十三條 業主委員會憑縣(市)、區(開發區)物業管理行政主管部門出具的備案證明,向物業所在地公安部門申請刻制業主委員會印章。
      第三十四條 業主委員會執行業主大會的決定,接受業主的監督,依法履行下列職責:
     ?。ㄒ唬┱偌瘶I主大會定期會議和臨時會議;
     ?。ǘ┒ㄆ谙驑I主大會報告物業管理情況;
     ?。ㄈ┐砣w業主與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同;
     ?。ㄋ模└鶕I主大會決定,簽訂經營性物業承包租賃合同;
     ?。ㄎ澹┘皶r了解業主、物業使用人的意見和建議,監督物業服務;
     ?。┙M織和監督專項維修資金的籌集、使用;
     ?。ㄆ撸徍诵枰獦I主分攤的費用,督促業主按照規定交納物業服務費用和其他應當由業主共同分攤的費用;
     ?。ò耍┍O督管理業主共有收益;
     ?。ň牛┙⒉⑼咨票9芄ぷ鳈n案;
     ?。ㄊ┱{解業主之間因物業使用、維護和管理產生的糾紛;
     ?。ㄊ唬┡浜仙鐓^相關組織做好本物業管理區域內的社區建設工作;
     ?。ㄊI主大會賦予的其他職責,但法律、法規、規章規定由業主共同決定的事項,業主大會不得授權業主委員會直接決定。
      業主委員會根據業主大會的決定簽訂物業服務合同和經營性物業承包租賃合同時,應將簽訂的合同、經業主大會同意的經營性物業收益使用管理方案報送物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府備案。
      第三十五條 業主委員會應當向業主公布下列情況和資料:
     ?。ㄒ唬┕芾硪幖s、業主大會議事規則;
     ?。ǘI主大會和業主委員會的決定;
     ?。ㄈ┪飿I服務合同;
     ?。ㄋ模m椌S修資金的籌集、使用情況;
     ?。ㄎ澹┪飿I共有部分的使用和收益情況;
     ?。┱加脴I主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位處分情況;
     ?。ㄆ撸┙洜I性物業租賃合同;
     ?。ò耍I主大會和業主委員會活動經費的收支情況;
     ?。ň牛┢渌麘斚驑I主公開的情況和資料。
      第三十六條 業主委員會應當按照業主大會議事規則的規定及業主大會的決定召開會議。經三分之一以上業主委員會委員的提議,應當在7日內召開業主委員會會議。
      第三十七條 業主委員會會議由主任委員召集和主持,主任委員不能履行職務或者不履行職務的,由副主任委員召集和主持;主任委員、副主任委員不能履行職務或者不履行職務的,由半數以上委員共同推舉一名委員召集和主持。
      業主委員會會議應當有過半數委員出席,作出決定必須經全體委員半數以上同意并書面簽字,自作出決定之日起3日內在物業管理區域內顯著位置公告,公告時間不少于7日。
      業主委員會委員不能委托代理人參加會議。
      候補委員可以列席業主委員會會議,但不具有表決權。
      第三十八條 業主委員會應當于會議召開3日前,在物業管理區域內公告業主委員會會議的內容和議程,聽取業主的意見和建議。
      業主委員會會議應當制作書面記錄,由參會委員簽字后存檔。
      第三十九條 業主委員會應當建立檔案,并指定專人保管,主要包括以下材料:
     ?。ㄒ唬I主大會、業主委員會會議記錄;
     ?。ǘI主大會、業主委員會的決定;
     ?。ㄈ┕芾硪幖s、業主大會議事規則、物業服務合同、專項服務合同、經營性物業承包租賃合同等;
     ?。ㄋ模I主委員會委員選舉及備案材料;
     ?。ㄎ澹└黝愘Y金使用賬目;
     ?。I主意見和建議;
     ?。ㄆ撸I主及業主代表名冊;
     ?。ò耍┪飿I交接時的承接查驗資料。
      第四十條 業主委員會應當建立印章管理規定,并指定專人保管印章。
      業主大會議事規則應當規定業主委員會印章使用辦法。
      第四十一條 業主大會、業主委員會工作經費由全體業主承擔。工作經費可以由業主分攤,也可以從物業共有部分經營所得收益列支。工作經費的收支情況,應當每季度或半年在物業管理區域內公示一次,接受業主和物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府監督。
      工作經費籌集、管理和使用的具體辦法由業主大會決定。
      業主委員會委員是公益性崗位,不得領取工資類報酬,是否給予工作性補貼(包括交通費、通訊費等)由業主大會決定,但不得超過以下標準:
     ?。ㄒ唬┪飿I管理區域面積小于等于30萬平方米,工作補貼不超過200元每月;
     ?。ǘ┪飿I管理區域面積小于等于50萬平方米,工作補貼不超過300元每月;
     ?。ㄈ┪飿I管理區域面積超過50萬平方米,工作補貼不超過400元每月。
      對物業管理區域面積較小或者較大等特殊情況,業主委員會委員工作性補貼經業主大會同意并報經物業所在地縣(市)、區(開發區)物業管理行政主管部門備案后可以進行適當調整。
      第四十二條 業主委員會委員有下列情形之一的,其委員資格自動終止,并由業主委員會在物業管理區域內顯著位置予以公告:
     ?。ㄒ唬┎辉倬邆錁I主身份的;
     ?。ǘ┫拗泼袷滦袨槟芰蛘邿o民事行為能力的;
     ?。ㄈ┍灰婪ㄏ拗迫松碜杂?,無法履行委員職責的;
     ?。ㄋ模I主本人、配偶及其近親屬在為本物業管理區域提供服務的物業服務企業工作的;
     ?。ㄎ澹┮詴嫘问较驑I主大會或者業主委員會提出辭職的;
     ?。┓?、法規、管理規約規定的其他情形。
      第四十三條 業主委員會委員有下列情況之一的,由業主委員會三分之一以上委員或者持有20%以上投票權數的業主提議,業主大會或者業主委員會根據業主大會授權,可以決定是否終止其委員資格:
     ?。ㄒ唬┎宦男形瘑T職責或長期委托他人履行委員職責的;
     ?。ǘ├梦瘑T資格謀取私利的;
     ?。ㄈ┚懿宦男袠I主義務的;
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      第四十四條 業主委員會委員資格終止的,應當自終止之日起3日內將所保管的檔案資料、印章及其他應當移交的財物,移交給業主委員會。拒不移交印章、相關財物和檔案資料的,街道辦事處、鄉鎮人民政府應當責令移交,物業所在地公安機關應當予以協助。
      第四十五條 業主委員會任期內,委員出現空缺時,應當及時補足。業主委員會委員候補辦法由業主大會決定或者在業主大會議事規則中規定。
      第四十六條  業主委員會任期屆滿六十日前,應當組織召開業主大會會議進行業主委員會的換屆選舉。
      業主委員會應當自任期屆滿之日起10內,將其保管的檔案資料、印章及其他屬于業主大會所有的財物移交新一屆業主委員會。拒不移交的,街道辦事處、鄉鎮人民政府應當責令移交,物業所在地公安機關應當予以協助。
      第四十七條 業主委員會未能組織換屆選舉的,原業主委員會應當于屆滿前30日以書面形式告知物業所在地的縣、區(開發區)物業管理行政主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府。街道辦事處、鄉鎮人民政府應當責令業主委員會限期組織換屆選舉工作;逾期仍未能組織的,由物業所在地居民委員會、村民委員會在街道辦事處、鄉鎮人民政府指導和監督下組織業主召開業主大會會議進行換屆選舉。
      原業主委員會在屆滿后10日內,根據街道辦事處、鄉鎮人民政府的要求將其保管的檔案資料、印章及其他財物賬目交由街道辦事處、鄉鎮人民政府暫時保管。
      在新一屆業主委員會產生前,物業所在地的居民委員會或者村民委員會應當在街道辦事處、鄉鎮人民政府的指導和監督下,代行業主委員會的職責。新的業主委員會產生后,街道辦事處、鄉鎮人民政府應當將檔案資料、印章及其他財物賬目等轉交給業主委員會。
      第四十八條 業主委員會集體辭職或業主委員會人數不足總數的二分之一時,應當及時以書面形式告知物業所在地的縣、區(開發區)物業管理行政主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府,召開業主大會臨時會議,重新選舉業主委員會。
      未能重新選舉的,原業主委員會應根據街道辦事處、鄉鎮人民政府的要求將其保管的檔案資料、印章及其他財物賬目交由街道辦事處、鄉鎮人民政府暫時保管。
      在新一屆業主委員會產生前,物業所在地的居民委員會或者村民委員會應當在街道辦事處、鄉鎮人民政府的指導和監督下,代行業主委員會的職責。新的業主委員會產生后,街道辦事處、鄉鎮人民政府應當將檔案資料、印章及其他財物賬目等轉交給業主委員會。
      第四章 指導監督
      第四十九條 物業所在地縣(市)、區(開發區)物業管理行政主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府應當積極開展物業管理政策法規的宣傳和教育活動,及時處理業主、業主委員會在物業管理中的投訴。
      第五十條 建設單位拒不履行組織成立業主大會相關義務的,縣、區(開發區)物業管理行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府有權責令限期改正。對逾期仍不改正的,報由相關行政主管部門進行處罰。
      第五十一條 業主委員會不履行職責的,物業所在地縣、區(開發區)物業管理行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府責令其限期履行職責;業主委員會逾期仍不履行的,可以由物業所在地居民委員會或者村民委員會在街道辦事處、鄉鎮人民政府指導和監督下,組織業主召開業主大會會議決定有關事項。
      第五十二條 召開業主大會會議,物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府應當派人參加并給予指導和協助。
      召開業主委員會會議,應當告知相關的居民委員會或者村民委員會,并聽取居民委員會或者村民委員會的建議。
      在物業管理區域內,業主大會、業主委員會應當積極配合相關居民委員會或者村民委員會依法履行自治管理職責,支持居民委員會或者村民委員會開展工作,并接受其指導和監督。
      第五十三條 業主大會、業主委員會作出的決定違反法律法規的,物業所在地的縣、區(開發區)物業管理行政主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府應當責令限期改正或者撤銷其決定,并通告全體業主。
      第五十四條 違反業主大會議事規則或者未經業主大會會議和業主委員會會議的決定,擅自使用業主委員會印章的,物業所在地縣、區(開發區)物業管理行政主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府應當責令限期改正,并通告全體業主;造成經濟損失或者不良影響的應當依法追究責任人的法律責任。
      第五十五條 業主不得擅自以業主大會或者業主委員會的名義從事活動。業主以業主大會或者業主委員會的名義,從事違反法律、法規的活動,依法追究法律責任。
      第五章 附則
      第五十六條 業主自行管理或者委托其他管理人管理物業,成立業主大會,選舉業主委員會的,可參照本規則執行。
      第五十七條 本規則自二0一二年二月一日
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