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    物業百科

    合肥市人民政府辦公廳 關于進一步加強物業管理工作的實施意見

    文字:[大][中][小] 2020-6-22    瀏覽次數:688    
    合肥市人民政府辦公廳 關于進一步加強物業管理工作的實施意見
       

    各縣(市)、區人民政府,市政府各部門、各直屬機構:

    為進一步加強我市物業管理工作,提高物業管理服務水平,創建文明、和諧、宜居的生活環境,根據有關法律、法規,結合我市實際,提出以下實施意見。

    一、建立健全物業管理工作機制

    按照條塊結合、屬地管理、行業監管的原則,進一步明確職責分工,完善機構,嚴格考核。

    (一)市直相關部門工作職責。

    市房地產管理部門作為全市物業管理行政主管部門,負責貫徹執行國家、省、市物業管理的有關規定,研究、制定行業管理制度和行業服務標準;負責全市物業服務行業的指導和監督;負責全市物業管理招投標活動的監督管理工作;負責外地物業服務企業進入我市開展物業服務業務的備案工作;負責本市物業專項維修資金的歸集、使用和管理;負責建立市物業服務企業履約保證金制度;負責市級物業管理優秀項目考評驗收,參與國家級、省級物業管理示范項目的考評驗收;負責研究制定鼓勵物業服務企業做大做強相關扶持和優惠政策;負責物業服務企業資質管理和從業人員的資格管理,負責全市物業服務企業信用檔案的建立和管理;負責會同有關部門對物業服務企業經營活動進行監督檢查,依法查處物業管理活動中的重特大違法違規行為;負責組織對各縣(市)、區(開發區)物業管理工作的考核;指導、監督市物業管理協會開展行業指導和行業自律;配合相關部門做好物業管理區域打擊傳銷、文明創建和安全生產工作。

    市物價部門會同市房地產管理部門負責市住宅小區物業服務收費政府指導價標準的制定、調整以及監督管理工作;負責查處物業服務企業違規收費行為。

    市發展改革部門負責將物業管理納入現代服務業體系,對經法院判決確認屬物業企業不履行物業服務合同、業主惡意拖欠物業費的行為要納入社會征信系統。

    市財政部門負責研究提出物業管理工作資金保障渠道,納入年度預算,并會同市房地產管理部門,制定相應的資金管理辦法。

    市公安部門負責規范居民養犬行為和小區及周邊道路停車秩序,加大安全防范和管理力度,依法查處違反治安管理條例以及在物業管理區域違規燃放煙花炮竹等行為。

    市消防部門負責物業管理區域的消防安全檢查、消防知識培訓等工作,依法查處違反消防管理規定等違法違規行為。

    市環保部門負責牽頭依法處理物業管理區域內及周邊的噪聲、油煙、廢氣超標等擾民行為,對屬于合肥市服務業相對集中行政處罰范圍的,移送有關部門依法處理。

    市城鄉建設部門負責對建設工程質量進行監督管理,優化工程質量保證金返還辦法,處理由于工程質量問題引發的投訴和矛盾。

    市工商部門對申請將住宅登記為住所(經營場所),但申請人未能提交利害關系人書面同意材料的,不予受理。對于在物業管理區域內未取得營業執照擅自從事經營活動等違法違規行為依照相關規定進行處理。

    市質監部門負責監督物業服務企業委托依法取得許可的單位進行電梯維護保養,監督物業服務企業安全合法使用、管理電梯,依法查處物業服務企業違法違規使用電梯的行為。

    市規劃部門負責審查物業管理區域物業服務用房的規劃情況,在規劃方案中明確公共配套設施的建筑面積和使用功能,負責物業管理區域內違法建設的界定。

    市國土部門負責在土地出讓合同中明確公共配套設施的土地權屬,從源頭上解決公共設施產權糾紛的問題。

    市城管部門負責督促各區城管部門查處小區內毀壞綠化和經規劃部門界定的違法建設行為。

    市司法部門負責加強對各級物業管理矛盾糾紛的行政調解、司法調解和人民調解的指導,建立物業矛盾糾紛調處律師庫。

    市房產、城建、規劃及相關檔案管理部門負責加強對物業管理區域內建筑、房產等基礎檔案資料的管理,對各縣(市)、區(開發區)物業管理部門調閱相關資料應予以配合。

    供水、供電、供氣、通信等相關企業負責物業管理區域內已移交相關設施的管理和維護。

    (二)屬地管理工作職責。

    縣(市)、區(開發區)物業管理部門必須切實履行屬地管理職責,全面負責轄區內物業管理工作。其主要工作職責:負責轄區內物業服務企業(項目)的日常監管和資質晉升、延續的聯合監管,依法查處物業服務企業的違法違規行為,對于物業服務企業違反《物業服務企業資質管理辦法》的行為在完成調查取證、提出處理意見后報請市房地產管理部門處理;負責轄區內因住宅小區共用設施設備損毀、物業非正常撤出及供水、供電、供氣中斷等引發的突發性公共事件和重大物業矛盾糾紛調處;組織開展新建項目的物業承接查驗、已交付項目的物業區域劃分及物業專項維修資金使用方案的受理和初審;負責指導和監督本轄區內街道(鄉鎮)、社居委(村委會)物業管理工作的開展和考核、考評工作,組織開展轄區內街道(鄉鎮)、社居委(村委會)物業管理工作人員和業主委員會成員的業務培訓;負責按照市有關部門要求,做好轄區內物業管理小區打擊傳銷、文明創建和安全生產工作。

    街道(鄉鎮)是所轄區域物業管理工作的責任主體,在縣(市)、區(開發區)物業管理部門指導下,具體負責本轄區的物業管理工作。其主要工作職責:組織協調轄區業主大會的成立和業主委員會換屆工作,指導和監督業主大會、業主委員會開展工作,督促業主委員會和物業服務企業開展維修資金使用及續籌工作,對業主大會、業主委員會做出違反法律、法規的決定,責令限期改正或予以撤銷,并通告全體業主;建立物業矛盾調處機制,負責協調物業管理與社區管理、社區服務之間關系,負責處理業主、業主委員會、物業使用人和物業服務企業在物業管理活動中的矛盾糾紛;負責轄區范圍內物業服務企業交接、提前解除物業服務合同備案和無物業管理小區的日常管理工作,按照縣(市)、區(開發區)有關部門要求,做好物業管理小區打擊傳銷、文明創建和安全生產工作。

    社居委(村委會)協助街道(鄉鎮)負責指導、協調和監督業主大會的召開和規范運作;指定專人作為小區物業管理工作協調員,并在小區內公布,協助處理業主、業主委員會、物業使用人和物業服務企業之間的矛盾糾紛;與街道(鄉鎮)建立物業管理聯動機制,接受物業服務企業退出項目的預警報告,協調解決物業服務企業退出和交接過程中出現的問題;發現本區域內有違法建設等違反物業管理有關法律、法規的行為,應當立即制止,并及時向有關部門報告。

    (三)落實機構、人員,嚴格考核。

    各縣(市)、區(開發區)要在現有物業管理專門工作機構和編制基礎上,統籌安排,原則上區、街和社居委物業管理專職工作人員分別不少于3人、2人、1人。

    市政府將物業管理工作納入對各縣(市)、區(開發區)的年度工作目標考核;各縣(市)、區(開發區)也要相應的將物業管理工作納入對下級政府和工作機構的年度工作目標考核。

    二、加強物業管理基礎工作

    (一)建立“質價相符”的物業服務收費機制。

    物業服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務質量、服務水平相適應的原則,按照物業服務行業平均成本、法定稅費和合理利潤確定。物業服務收費根據物業的性質和服務內容等不同情況,分別實行政府指導價和市場調節價。實行政府指導價的具體物業服務收費項目按照省相關規定執行。非普通住宅小區物業服務收費,以及滿足部分業主、物業使用人需要或接受委托開展的特約服務等收費實行市場調節價。市物價部門在制定政府指導價時應當綜合考慮物業公共服務平均成本、最低工資標準和居民消費價格指數變動等情況,制定相應等級的基準價和浮動幅度,并向社會公布;會同市房地產管理部門每兩年對物業服務等級的基準價和浮動幅度進行評估,并根據評估結果適時調整。

    (二)規范物業管理招投標活動。

    為有效化解業主、業主委員會和物業服務企業在物業選聘中存在的矛盾糾紛,特別是規范后期物業的選聘,市公共資源交易監督管理部門會同市房地產管理部門要加強物業管理招投標活動的監督管理,對全市前期物業管理和業主大會成立后的招投標申報、信息發布、評標專家庫組建、評標及合同簽訂等事項制定具體辦法,進行規范和服務。

    (三)規范物業管理區域劃分。

    物業管理區域的劃分以有利于實施物業管理為原則,依據批準的規劃方案,綜合考慮建筑物規模、公用設施設備、社區建設等因素。新建物業項目在辦理前期服務物業企業選聘前,建設單位應當將劃定的物業管理區域向市房地產管理部門申請登記備案,并將經備案的物業管理區域在商品房買賣合同中明示。已交付項目但尚未劃分或確需調整物業管理區域的,可根據需要由縣(市)、區(開發區)物業管理部門會同街道(鄉鎮)征求相關業主意見后確定,并在物業管理區域內公告。

    (四)加強供水、供電、供氣、供熱等設施設備管理。

    新建住宅物業竣工驗收合格后,建設單位應當將供水、供電、供氣、供熱、排水、有線電視等專業經營設施設備按規定移交給專業經營單位維護管理。專業經營單位應當接收并承擔維修、養護責任。

    (五)做好維修資金的歸集和支用管理。

    完善物業專項維修資金管理制度,建立緊急情況時支用維修資金的快速通道,簡化專項維修資金使用審批程序,以應對突發事件和快速搶修的資金要求。建立存量房交易維修資金查詢、補交、續交制度。

    (六)完善工程質量保證金返還辦法。

    建設單位應當依照規劃要求配備共用設施設備,在項目交付后,應依據規定承擔質量保修責任,并在質量保證金托管期滿前兩個月告知全體業主。托管期滿后,須經物業服務企業和縣(市)、區(開發區)物業管理部門確認已完成保修內容后,方可申請返還和提取質量保證金。

    (七)加強物業管理矛盾糾紛調處。

    縣(市)、區(開發區)要建立物業管理聯席會議制度和投訴受理制度,及時處理轄區內重大矛盾糾紛;街道(鄉鎮)應依托其矛盾調處中心,負責調解轄區內物業管理矛盾糾紛;社居委(村委會)應定期排查轄區內存在的矛盾糾紛,協助街道(鄉鎮)做好調處和化解工作。市房地產管理部門要加強與市法院的溝通聯系, 建立物業服務費訴訟案件快捷審判程序,做到快審快結,并加大執行力度。

    三、加強對物業服務企業的監管

    (一)規范物業服務企業服務行為。

    物業服務企業要嚴格按照合同約定開展優質服務,對于業主在物業管理區域內違規裝飾裝修、隨意停放車輛、私自改變房屋用途、違章搭建、擺攤設點、占道經營、毀綠種菜、亂扔垃圾、隨意養犬、噪音污染及污水和油煙亂排放等擾民和違法違規行為要及時予以勸阻和制止。制止無效的,要立即向有關部門報告,有關部門應依法予以處理。市房地產管理部門和縣(市)、區(開發區)物業管理部門要大力開展物業服務市場秩序整治活動,督促物業服務企業全面提升從業人員素質和服務水平,加大對物業服務企業侵犯業主權益、未取得資質、超越資質、掛靠經營等行為的查處力度。對于外地物業服務企業未在我市辦理備案手續的,一律不得承接或分包物業服務項目。

    (二)建立物業服務企業履約保證金制度。

    由市房地產管理部門牽頭制定合肥市物業服務企業履約保證金制度,進一步加強物業服務市場監管,提高物業服務企業履約意識,維護業主合法權益。

    (三)加快物業管理信息化和信用體系建設。

    市房地產管理部門要建立全市物業管理信息平臺,發揮物業管理信息系統的作用。開展物業服務企業信用等級評定,定期向社會公布企業信用情況,將信用等級評定結果與物業管理項目評優、資質管理和招投標等活動結合使用。

    (四)加強物業承接查驗管理。

    新建住宅區物業交付使用前,物業服務企業和建設單位應當共同完成物業共用部位、共用設施設備的承接查驗。未辦理承接查驗或承接查驗手續不完備的物業,建設單位不得交付業主使用。物業服務企業擅自承接未經查驗的物業,因物業共用部位、共用設施設備缺陷給業主造成損害的,物業服務企業應當承擔相應的賠償責任,除按照相關規定嚴肅處理外,其行為還將記入物業服務企業信用檔案,限制其參與物業招投標等活動。

    四、加強對業主大會、業主委員會的指導和監督

    市房地產管理部門要嚴格按照《合肥市業主大會和業主委員會指導規則》規定,統一全市業主大會、業主委員會的籌備、召開、選舉、表決、公告和議事等工作示范文書和程序,規范業主大會選聘和解聘物業服務企業的操作程序。

    縣(市)、區(開發區)物業管理部門負責轄區內業主大會會議決定、管理規約、議事規則以及業主委員會的備案工作,建立業主委員會成員培訓制度。負責處理因業主大會成立、業主委員會選舉、運作等產生的所有重大矛盾糾紛。加強對街道(鄉鎮)的工作指導,對于業主大會、業主委員會違反法律、法規等行為,督促街道(鄉鎮)責令其限期改正或撤銷其決定,并通告全體業主。

    街道(鄉鎮)具體負責轄區業主大會的成立和業主委員會換屆工作,指導、監督業主大會、業主委員會日常工作;指定人員擔任首次業主大會會議籌備組組長,建立業主大會和業主委員會會議召開、議事、財務及印章管理制度;指派專人參與業主大會、業主委員會重要會議或重大問題的討論、決定;指導和監督業主大會和業主委員會規范選聘物業服務企業、規范管理公共資產及公共收益,定期組織財務審計;對業主委員會委員資格終止或業主委員會任期屆滿拒不移交印章、相關財物和檔案資料的,應當責令其改正,物業所在地公安機關應當予以協助,對發生挪用、騙用公共收益資金行為,依法追究相關責任人責任。

    社居委(村委會)在街道(鄉鎮)領導下指導、協調和監督業主大會、業主委員會依法開展工作。對于不具備成立業主大會條件,或者具備成立條件經街道(鄉鎮)指導后仍不能成立的住宅小區,應由所在地的社居委(村委會)在街道(鄉鎮)指導和監督下,代行業主委員會職責。

    建設單位和前期物業服務企業應當配合、協助業主大會籌備組開展工作。建設單位或前期物業服務企業要向籌備組提供相關文件資料,并承擔籌備召開首次業主大會所需費用。

    業主大會、業主委員會在街道(鄉鎮)和社居委(村委會)指導下開展工作。根據法律、法規、管理規約的規定和業主大會議事規則的約定行使合法權利、履行相應義務,自覺接受街道(鄉鎮)、社居委(村委會)和業主監督。

    業主應當自覺遵守法律、法規、管理規約的規定和業主大會、業主委員會的決定,不得損害公共利益和他人合法權益,按時足額交納物業服務費用。業主認為物業服務企業未按合同約定提供相關服務的,可以向業主委員會或街道(鄉鎮)或縣(市)、區(開發區)物業管理部門投訴或向人民法院提起訴訟,但不得違反合同約定拒交物業服務費用。對于業主未按時足額交納物業服務費用的,物業服務企業可以在物業管理區域內將未交費業主名單及欠費情況予以公示催交,經催交仍未交納的,物業服務企業可依法向人民法院提起訴訟。業主轉讓物業時,應當按規定結清物業服務費用。對于經法院判決確認屬業主惡意拖欠物業服務費用的行為要納入社會征信系統,由此造成的不良后果由業主自行承擔。

    五、推進無物管小區物業管理工作

    加強無物業管理的老舊小區、回遷安置小區和保障性住房小區(以下統稱無物管小區)物業管理工作,推進物業管理全覆蓋。街道(鄉鎮)具體負責轄區內無物管小區物業管理全覆蓋工作,規模較大的,要選聘物業服務企業進行管理(有財政投入的要采取公開招投標形式選聘);規模較小的,可采取統一打包方式選聘物業服務企業進行管理。鼓勵街道(鄉鎮)成立物業服務中心,專項負責轄區范圍內無法實行專業化管理的無物管小區物業管理工作。為推進解決 無物管小區物業管理全覆蓋經費不足問題,縣(市)、區(開發區)和街道(鄉鎮)每年應安排一定的財政預算補貼無物管小區的物業管理工作,新建保障性住房應當按相關規定配置商業經營用房,收益專項用于補貼保障性住房維修、管理等費用。同時,加大宣傳力度,引導業主樹立有償服務的理念,逐步將無物管小區管理轉變為市場化物業服務模式。

    六、加大物業管理工作資金保障

    為進一步鞏固和延續老舊小區環境綜合整治成果,強化基層物業管理隊伍建設,全面推進物業管理工作重心下移,及時處理住宅小區因共用設施設備損毀、物業非正常撤出等引發的突發性公共事件,扶持物業服務企業做大做強,推動物業管理全覆蓋,大力提升我市物業管理工作水平,市、縣(市、區、開發區)兩級財政要加大對物業管理工作資金投入,并將資金保障納入同級財政年度預算。

    市直各相關部門應根據本實施意見,制定相應的實施細則。  

    本實施意見自201511日起施行。









    轉自合肥市物業管理協會


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